深圳二手房交易流程存在的法律漏洞

　　二手房交易涉及的法律关系多达20多种，还包含数量更多的地方性规定，即便如此，由于涉及的主体、交易流程太过复杂，让然有许多法律漏洞。作为一位经验丰富的房产律师，张茂荣律师总结了以下五条教训：

　　第一，中介方或担保公司指定业主公证受托人时没有书面指定函给业主，导致业主出具公证书后不知受托人身份，不知公证书去向，给日后维权造成障碍；第二，公证处公证时没有受托人审查程序，只需提供身份证复印件即可，没有业主风险提示程序；第三，银行审批贷款方面没有预审核制度，贷款承诺函不统一，设定生效条件过于随意，容易导致纠纷;首期款监管协议版本不统一，有的银行设有监管期限，有的银行没有监管期限，监管期间不计息有悖公平；第四，产权登记部门没有直接过户的转按揭制度，导致交易程序复杂，风险增大;第五，法院和仲裁自由裁量权无止境，没有统一的裁量标准，同案不同判现象严重。

以下是相应的真实案例：

　　案例一：2010年7月福田法院案例：卖方守约，已收买方定金70万，选择了484.828万违约金诉讼，仅判决10万，还需返还毁约方（买方）60万元定金，并承担高额诉讼费，还不如直接要求没收定金。

　　案例二：2010年11月南山法院案例：买方守约，已付定金30万，选择要求卖方支付75万违约金，仅判决18.75万，还不如要求双倍返还定金合计60万。

　　案例三：2011龙岗法院：判决违约方支付成交价20%的违约金、1.35万元担保费、500元评估费、55.6元快递费，二审维持一审判决。

第三方在二手房交易过程中应当肩负起的职责

　　二手房买卖过程中，买卖双方固然应该加强法律意识，避免纠纷产生，作为第三股力量的中介公司、担保公司、公证处、政府也应该扮演好相印的角色，肩负起应有的职责。

　　张茂荣律师表示，中介方是唯一全程参与交易的第三方，在努力促成交易赚取佣金的同时应树立客户意识，严格规范交易，及时提醒客户交易风险，进一步完善合同版本，尽量使用示范文本，按揭不足出具承诺三日补齐方面存在缺陷，定金条款设计不周全等。

　　至于担保公司，则应规范担保委托程序，建立客户面谈制度，完善指定受托人手续，防止他人冒充。而作为公证机关的公证处，应该严格属地公证原则，履行必要提醒职责，告知委托人全权委托的法律后果，对受托人身份予以必要的审核。最后，政府应该规范二手房市场交易流程，及时制定相关规范，指引各方交易，降低风险。

　　如何规范二手房交易，杜绝类似事件的再次发生？张茂荣律师建议由深圳市房协出台二手房交易规程指引由中介公司主导参照执行，并建议立法律师介入二手房交易，监督合同的履行。