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温州绝大部分炒房者深度被套 称感谢国家调控

海西房产网 发布时间:2012.08.16 来源:第一财经日报 作者: 陈周锡

导语:房价大幅下降或致炒房客资不抵债,影响当地产业发展后劲,同时引发财富“更新换代”“虽然房地产调控把我们搞得半死不活,但我们还是要感谢国家和政府,如果是今年调控,我们怎么死都不知道了。”有着七八年炒房经历的张鸣对《第一财经日报》记者说。
标签:   炒房客  温州  调控

  尽管购房贷款、限购令等政策已经出台,但以往“调控无用”的“成功经验”,让房价不降反涨。到2010年  底,温州土地拍卖高潮迭起,其间出现“全国地王”纪录,楼面地价高达3.7万元/平方米。

  此后,随着透明售房等措施出台,温州买房开始“越来越严格”,但张鸣认为仍存漏洞。

  “上有政策,下有对策,反正是乱透了。”张鸣说,在签订正式买卖合同之前,炒房者只要有下家接盘,总有办法变更预售协议书,“把老的撕掉,再填写一张新的,就改掉了。如果开发商不让改名,买房者也改不了。”

  张鸣说,那时大部分预售协议书都改名,“后来政策越来越严厉,越来越透明,改名就不可以了。”

  “这主要是监管不到位造成的。”张鸣说,当时房价飙涨,大家都是利益共同体,心照不宣,且没有相关“改名”处罚细则,于是就出现外加价几百万元的期房转让。

  张鸣认为,开发商给炒家改名的原因在于,“一期买了,他们还希望我们去买二期、三期,显示楼盘畅销的热闹场面。”同时,一套房子交易费几十万元,一年几十套交易能产生几百万元税费。

  商业地产投资减速

  温州平安易居总经理姜毅说,现在温州炒房者极少,“炒铺”也在明显下降,“以房养贷”操作难度极大。“以温州为例,目前商铺租金比年初下降百分之一二十左右。”

  2009~2010年,各地住房价格飙涨,几乎接近甚至超过商业地产价格。于是,一些有实力的温州企业主,抱团买下上海等省市商业地产,作为中长线投资配置。

  对此,中国房产信息集团研究总监薛建雄认为,投资商铺“以房养贷”难度很大。

  比如在上海城郊100万元的商铺,月租金2500元左右,如租金与还贷持平,贷款须在25万元左右,且至少三五年经营,符合有资金的中长线投资者,与短线炒家思路不吻合。

  除非,一些开发商遭遇资金压力,此时温州人介入,以四五折的价格买下商业地产,且达成分期付款等方式。经过包装,他们以市价进行分拆出售,即便卖掉一半,成本已回收;或高价对外出租,广告推广经常做,商户换了一波又一波;或作为长期投资,营造商业氛围,使得租金“水涨船高”。

  一位温州外贸企业老总说,一直以来,商品房一直是“温州炒房团”的主要炒作对象,因为其二级市场需求者多,交易便捷,利润不错。与之不同,温州规模企业主喜欢“炒铺”,他们强强联合、投资额大、回报期长,便于异地打理等。

  之前,该老总为一家温州大型投资集团股东,该集团在上海等地有商业地产投资。他认为,商业地产投资状况,与实体经济息息相关,“如今全球经济不景气,实体企业状况不佳,商业地产投资也必然会减速。”

  “我们需要更多实用的投资渠道。”张鸣说,尽管国家允许民资进入各大领域,但真正留给老百姓且能进入的项目少之又少,目前手头有钱的温州人还是没地方去投资,于是他们还在寻找“灰色投资地带”。 

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