市场“基本面”好转后“涨价”也不可取

　  如果整个市场走势在未来3-6个月由“量增”到“量价齐升”，商品住宅市场成交量的持续回升传导到让开发企业加大新开工面积或房地产投资，普遍性使开发企业开始出手拿地，那么，整个市场“基本面”有可能会得到好转，起码比今年上半年会好得多。

　 那么，在这样的市场背景下是否会出现普遍涨价的可能性呢？而事实上，无论媒体报道还是开发企业未来推盘策略表述上，“涨价”已成为近期一个比较敏感的话题。尽管开发企业只是“喊涨”而并没有真实付诸行动，在二手房市场买家也没有卖卖家涨价的帐，但是，这样的涨价的心理预期开始在这个时候影响未来市场的走势，而这个气氛将随着市场成交量的持续回升、企业资金面得到缓解的市场背景下成为现实。

　 如果未来3-6个月市场由单纯的“量增”到“量价齐升”，并且由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么，整个政策及市场未来走势走势来讲，并不一定可取。原因很简单，一旦市场出现“量价齐升”、“买涨不买跌”的市场氛围，整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。因此，从这个意义上来讲，当前开发企业炒作“买涨不买跌”的市场氛围不可取。

　  下半年仍为市场继续 “放量”时间窗

 　 同策咨询研究中心总监张宏伟认为，就全国而言，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

　 就具体需求而言，无论是一线城市，还是二三线城市，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面。

　 对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，一线城市中高端成交放量的特征明显与二三线城市，在下半年，由于本次降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的房产，中高端需求在降价为主导的营销动作下也将成为下半年成交量攀升的一大特征。但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，整个市场房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。