近年来,我国房地产业发展迅猛,但房地产的立法不甚健全,房地产市场机制也有不合理之处,导致“一房二卖”成为社会投诉热点和关注焦点。虽然2003年最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中对于房地产开发商的“一房二卖”明文作了惩罚性赔偿规定,在一定程度上保障了购房者的合法权益,但因为该解释中明确规定出卖人是房地产开发企业的情形,因此二手房的交易或售房者是其他法人、自然人的情况明显不能直接适用本司法解释。

　　但不可否认最高人民法院在该解释中确立的一系列原则对于现在的审判实践具有重大的指导意义,即使是在售房者是其他法人、自然人的情况下,该解释依然对“一房二卖”的审判实践具有重大的影响。

　　“一房二卖”的表现形式

　　案例一:甲某与乙某签订了《房屋买卖合同》,从乙某手中购置了一套二手房。由于购买时整栋房子的大产权证尚未分割,因此甲某实际并未取得该房的小产权证。之后,乙某又将该房屋出售给丙某,并且丙某取得了该房的小产权证。

　　案例二:A和B签订了《房屋买卖合同》,从B手中购置了一套二手房。由于购买时B的房产证再过一个月就要满五年,为节省大笔营业税,双方约定待一个月后房产证满五年时再进行房产过户。此一个月期间,房价上涨,B又将同一房屋卖给他人,并办理了房产过户手续。

　　上述两个案例都是“一房二卖”的典型情况。原房主分别签订了两份《房屋买卖合同》,因我国施行不动产登记制度,房屋的取得以房产证记载为准,因此第一份合同中的买受人都因未进行房产登记而遭受了利益损失。参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定,在房屋买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人的,无法取得房屋的买受人可以通过请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。这样的规定虽然可以弥补买受人在合同上的损失,但无法实现买受人最终的目的,即能够取得房屋的所有权。

　　根据该解释第十条的规定,只有在买受人以出卖人与第三人恶意串通,通过另行订立房屋买卖合同的方式使得买受人无法取得房屋的情况下,法院才能支持确认出卖人与第三人订立的房屋买卖合同无效,买受人才有机会据此确认自己所签合同的唯一效力。但如何证明出卖人与第三人恶意串通,这在实践中会对买受人造成很大的证明责任压力。

　　这类案件在审理中形成了几个显著特点:一是涉房屋类纠纷案件大多时间跨度大,合同签订不规范,部分甚至没有书面合同,买受人维权比较困难；二是实践做法不一,案件上诉率较高；三是该类案件纠纷调解难度大,当事人争议大,矛盾突出。

　　避免“一房二卖”的建议措施

　　对于购房者而言,应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。

　　一、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。

　　二、购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。

　　三、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款,这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款,使购房者蒙受巨大经济损失。