时间刚刚进入下半年，楼市在过去的半年中发生了一些显著的变化，下半年将会怎样十分引人关注。昨天一早在微博上感慨，自住买房不能再等，下午被采访时也称会有更多有利于卖方的消息出台，晚上降息又突然来袭，一时间疲于回应诸位记者朋友，也觉得有必要写点东西以飨读者。

　　一、上半场：政策和市场探底完成

　　在我看来，中国房地产有两个属性，一个是经济属性，另一个是社会属性，因此房地产需要两个衡量的尺度，一个是市场，另一个是政策。

　　从市场这个尺度来说，如果给上半年楼市画一张素描的话。过年后看房人群增多，自住需求释放迎来了金三银四的次第展开，四月略弱于三月。而五月份楼市有一个修整的阶段，因为三四月份的那波需求得到了释放，开发商的供应也有阶段性的缺货。然后到五月底和六月初又有新的供应量上市，还有观望的需求入市，迎来了火爆六月。

　　我们大致能看到市场这样的变化，但是整体上价格还是比较稳定的，原因在于整个上半年库存依然比较高。去年底南京5.3万套库存创历史记录，三四月份库存得到下滑，而五月份库存又上升到5万多，现在好一点，又下来了一些。因为这个供应量的影响，我们看到市场总体上价格是比较平稳的。

　　需要多说一点，如何认识库存？我们往往注重总库存套数，这里面是有问题的。因为车位和部分保障房都算入库存里面，而部分已经销售或预订的房源或者限制出售的房源都会计入库存，从而导致库存量总体上会维持高位，实际真实的库存（或者说开发商可售并且愿意推向市场的量）往往也仅有两三万套，若扣除一部分有价无市的无效供应，真正的可供市场选择的房源并没有想象的那么多。所以我们对库存的关注应该看动态数据，比如最近一个月，最近两周，最近一周的数据，供应量赶不上销售量，可以认为供需关系出现拐点，进入去库存化阶段。

　　另外，就是涨价的楼盘增多。昨天翻阅一份去年11月的杂志，上面载有我的观点，说11月到12月底是南京楼市的底部。现在来看，楼市最不景气的时候大概就是那个时间。当时因为调控的严厉、资金紧张，上市公司迫切要完成年度指标等等，有些开发商微利、保本甚至是低于成本入市，万科、新城是代表，当时我称之为“成本底带来板块阶段性底部”，这些板块率先完成筑底。这个最困难的时候已经过去了，恐怕暂时也很难再看到这种情况。

　　至于政策方面，我认为今年的政策跟去年比有明显的不同。虽然说限购没有变化，但是我们能够看到一些，我个人理解叫定向宽松的趋势。比如中央的政策原来是一刀切，但现在对于刚需是鼓励的，地方政府以各种名义在促进刚需的释放，希望市场有个供需的结果拉动经济，拉动地方的增长。其实银行也是这样，银行对于投资客的打击很大，但是对首次置业等等都出现了宽松。央行决定，自7月6日起降息0.31个百分点，贷款利率可以打7折，降息通道确认，进一步降息可期；资金价格降低利于资产，对房价形成支撑。且随着供需关系的逐步改变，涨价的楼盘会越来越多。

　　二、下半场：不均衡的向上

　　对今年上半年的市场和政策的总结之后，在这个点上再去展望下半年也一个承前启后的意义。下半年会怎么样，我觉得可以看到一些趋势，比如政策上很难有更严厉的政策出来。而市场呢，则是一个向上的趋势。

　　从市场的变化上来看，我觉得今年下半年价格会涨，虽然涨幅不能精准地估计出来。原因有四：品牌企业半年业绩好，开始追求利润，他们在市场的影响力越来越大，提价会有示范效应（当然限涨10%左右的禁令并不是太大的问题，统计的数据有滞后乃至失真）；购房人买涨不买跌，小幅涨价利于巩固老业主促成新销售，也是一种销售策略；动态供应量不及销售量，供需关系开始有利于卖方，开发商更占主动；降息降低资金价格，利于房地产等资产，甚至投资机会显现，住宅市场的投资价值开始高于商业地产。

　　需要说明的是，这种向上是不均衡的。依然有些板块缺乏活力，有些产品竞争力不强的中小企业目前日子不好过，房子不好卖。这种板块、品牌和楼盘的分化会越来越明显，调控就是一个加速分化，优胜劣汰的过程。就像今年上半年南京楼市房企销售金额top10中外来一线房企和本土品牌已平分秋色，而楼盘金额top10中本土房企只占3席。土地市场的门槛，销售业绩top10的入围门槛都越来越高，中小企业日子不好过。

　　三、购房人如何选择？

　　涨价的楼盘越来越多。河西的改善盘出现千元涨幅的比比皆是，江北、仙林、江宁的刚需盘也有一定的涨幅。因为有一部分品牌企业在上半年就已经完成了全年的指标，销售这么好，客户又很积极，每周的供应量虽赶不上每周的销量，这个实际上也在朝这一个更加有利于卖房的方向转换。市场的回暖比较明确，基本上也可以看出目前房价的上扬临近，所以当下也是一个比较好的买入时机。

　　对于自住的买房人来说，再等待意义不大，一句话：“买房自住，不能再等了！”。等房贷进一步便宜或许是个理由，但是能否对冲涨价的损失需要自己权衡。购房人该怎样选房？

　　我坚持认为首选品牌开发商。因为这些企业追求高周转，定价相对理性，品质有保障，是大多数买房人的优选。该下手时就下手，但也不能乱下手，不是所有房子都适合自己，消费者要从自己的需求及能力出发，选择适合自己的楼盘。

　　对于投资客而言，投资需谨慎，充分比较回报的效率之后再出手，毕竟投资的时间成本、机会成本、税费成本、财务成本都不低，而收益很难像07或09年那样疯狂了。