“新买的商铺的土地使用年限只有23年，产权如此‘缩水’，那总价是否也应该打个对折呢？”近日，一些购买了福州某楼盘的购房者发现自己购买的房产土地使用年限大幅缩水。

　　其实，土地使用年限缩水并非新鲜事，前段时间国土资源部发布新修订的《闲置土地处置办法》在打击囤地、加速项目开发流转的同时也有杜绝此类事件再次发生之意。

　　产权“缩水”

　　“新买商铺却只剩下23年的使用年限！”福州的朱先生气愤地告诉记者，他本打算借着商业地产升温的东风购买福州某楼盘的一间商铺，没想到详细了解后却惊闻这个项目的商业用地使用年限截止2035年，“这样算来，即使今年能拿到商铺，也只有23年的使用年限，相比正常商业项目40年的土地使用年限少了近一半。”

　　无独有偶，某楼盘业主谢先生就因为其购买的商品房项目在入住后只剩30年土地使用年限而捶胸顿足，“去年拿到土地证时我们才赫然发现这套房子的土地使用年限截止2041年，相比住宅用地70年的使用年限来说，这个折扣着实让人无法接受。这意味着我们这些业主倾其所有买的房却只能居住30年，当初真不该轻信销售人员的口头保证而忽略了合同细节。”

　　根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或其他用地为50年。然而在实际操作中，还是有部分业主遭遇土地使用年限不同程度“缩水”的窘境。

　　据福州房地产业内人士刘先生介绍，土地使用权缩水的原因主要有几个方面，一是项目开发周期的原因，开发商从政府那里拍下土地后，经过正常的筹备、开发、销售速度、办理房产证等过程，通常开发周期在1-2年。其次，部分楼盘受土地使用性质变更影响而导致土地使用年限骤减。比如有的土地前期属于工业用地，后来根据规划又变更为住宅用地，这样产权无形中“被缩水”。第三，楼盘销售周期拉的过长，等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。最后，受囤地生财的利益驱使，一些开发商有意囤地、拖延开发进度，使得不明就里的购房者糊里糊涂地买下产权已经大大缩水的房子。

　　土地新政要落到实处

　　“前段时间国土资源部发布新修订的《闲置土地处置办法》对解决土地使用年限缩水的问题有一定的帮助。”福建申发置业总经理罗新表示，现在国家就是谨防土地长期储备，新修订的办法规定，开发商拿地后1年内要开发，2年内必须竣工，倘若能严格执行肯定是有好处的，“总体来讲，会让很多普通的开发商不会有太多的土地储备，将有效避免大量闲置用地出现。”

　　针对上述商铺产权“缩水”的事件，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，商业的土地使用年限为40年，出现23年产权的情况肯定与整个开发环节有关，“只有23年的使用年限，投资者的投资利益肯定受损，加上随着土地使用年限的临近，将来的出售价格也会大受影响。”在王阿忠看来，国家是希望通过保证土地供应以及确保土地的流转和开发的方式来增加市场的有效供给，进而达到抑制房价的目的，如果土地都闲置在开发商手中，那么所谓的政策效果也只是空谈。

　　在接受采访时，不少房地产业内人士在一定程度上肯定新办法的利好作用的同时也表示，由于受房地产开发周期的影响，土地使用年限小幅度缩水是正常现象。同时，有业内人士指出，对于一些销售人员表示土地使用年限到期后可以自动续期，不会对业主造成影响的说法是片面的，“虽然2007年10月1日起施行的《物权法》中明确规定：‘住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。’，但这要建立在国家暂时不使用该土地的前提下，否则土地使用年限到期国家需要公共建设是可以无偿收回该用地的。”