现在楼市可以说是春意盎然，大家也都在谈论楼市回暖的问题，但是楼市真的回暖了吗？正如对季节的理解一样，很多人对楼市回暖并不清楚。现在的天气已经很热了，很多人就认为已经是夏天了，其实科学的划分方法是平均温度22℃以上为“夏天”，当平均温度持续低于22℃时即为夏天结束，所以目前还不能说是夏天。楼市回暖虽然没有一个明确的科学的标准，但是只凭成交量回升是不足以支撑楼市回暖的。

　　我一直在说房地产调控的四个阶段：第一阶段是量跌价不跌，因为政府的每次调控都是在房地产市场高速发展的时候进行的，在调控前各开发企业都有不错的销售业绩，短期不会有资金的压力，在这种情况下绝大多数开发企业都不愿意降低自己的利润，而购房者因为舆论的宣传开始进行观望，双方博弈的结果是价格没有太大变化而销售量有明显的下降；第二阶段量价齐跌，因为经过一段时间后，当开发企业感觉到资金压力的时候，他们被迫开始降价；第三阶段是量涨价不涨，这个时候通常中央政府出台新的政策开始救市，市场信心逐步恢复；第四个阶段是量涨价涨，这是开发商看到市场再度好转，需要增加而又提价。而现在这个阶段只能说是第三个阶段的开始，也就是刚刚出现量涨价不涨的阶段。据国家统计局发布公告显示：5月份70个大中城市中有43个城市的新建住宅价格出现环比下降，与4月份持平，低于3月份的46个城市。5月份70个大中城市中有55个城市的新建住宅价格较上年同期下降，高于4月份的46个城市以及3月份的38个城市。二手住宅与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有30个，持平的城市有22个，上涨的城市有18个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.9%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有9个。同时据道琼斯通讯社(Dow Jones Newswires)的计算，5月份70个大中城市的平均房价较上月下降0.12%，4月份和3月份的环比降幅分别为0.25%和0.29%。5月份70个大中城市的平均房价较上年同期下降1.23%，降幅高于4月份的0.94%以及3月份的0.40%。

　　同时中央政府为了防止房地产价格上涨过快，住建部于19日再次通过《人民日报》喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。而与此同时，一旦获批，将允许银行将更多贷款投向平价小型公寓式项目。虽然这只是干打雷不下雨的政策，也会对购房者产生一定的影响，减慢房地产回暖的速度。而且更有不少哗众取宠的所谓砖家借此大肆宣传房价将会下跌25%。

　　所以说楼市回暖还需要一个过程，但是从目前情况来看，楼市回暖已是大势所趋，让那些该死的砖家见鬼去吧。