■案例精选

　　邻居突然上门索赔

　　陈先生两年前在雨花台区买了套二手房，房主刘女士在手续办好之后告诉陈先生，考虑到厨房的实用性，以前装修这套房子时曾经改动过管道，且当时的改动是经楼下邻居同意的。交房后没多久，楼下邻居曾来找过陈先生，说自己家里的管道堵塞，他并没当回事。两年以来，邻居多次找上门来，要陈先生给个答复，并且要求他赔偿多次疏通的费用，而且近期陈先生自己的管道也时有堵塞，他不禁有些纳闷了：房屋并不是在自己居住时改造的，再说以前的改造也是经邻居同意的。陈先生不知道该怎么应对，以前的房主是否该对此负责，原房主是否也该一同承担责任呢？

　　■律师出马

　　查明原因方可辨清是非

　　江苏圣典律师事务所杨龙辉律师认为，刘女士应首先找有资质的房屋质量检测部门对导致管道堵塞的原因作出认定，再依照不同的产生原因作进一步的处理，具体而言有两种情况。

　　如果经认定是因工程质量原因而导致管道被堵，则可以根据是否超过保修期而选择不同的处理方式：若处于保修期内，可要求开发商承担保修责任；若超出保修期，对属于房屋共用部位或共用设备设施质量原因的，可申请以专项维修资金进行维修和更新。

　　如果经认定，管道问题是由于陈先生所居住房屋之前的装修改造或使用不当造成，那么依照《物权法》第九十二条及《民法通则》第八十三条中对相邻关系及损害责任的规定，对相邻一方未适当行使不动产权利（包括管理权利和使用权利）造成相邻不动产权利人遭受侵害的，由致害不动产的权利人承担赔偿责任。对于陈先生所主张的房屋改造发生于其居住之前，如经认定确为改造所致，陈先生可以要求出卖人承担自己因赔偿责任导致的各项损失，而出卖人如果是委托装潢公司进行装修改造的，还可以依据装修合同中的具体约定向装潢公司进行索赔。

　　■律师提醒

　　合同应提前约定相关责任

　　在二手房买卖中，经常有因自然损耗及人为损害导致的类似纠纷产生，其中因前任业主的装修或改造导致问题发生的情况还不少。一般来说，购房者无法在买卖过程中凭肉眼发现问题，一旦发生纠纷，前后业主相互推诿的情况屡见不鲜。对此，律师建议双方可在买卖合同中对房屋交付时的质量状况和交付后如果产生由于原有质量问题导致的损害责任承担做出约定，在原业主未告知瑕疵存在或故意隐瞒的，由原业主承担。

　　“专业的房产中介会询问房主在装修时是否有大的改动，还会提醒买房人收房时关注细节，如果是装修后没几年的，最好索要装修的图纸，以免后期维修遇到麻烦。”淘然居房产董事长崔荣丽表示。买房人也不要为表面的装修所迷惑双眼，要透过装修看本质，尤其是水电、管道等大项设施，一定要尽量了解详细。

　　楼市动态

　　北京高端房租金大涨

　　与普通住宅租赁市场不同，豪宅租赁市场的房源一直供大于求，价格却一直快速上涨。根据机构数据显示，北京高端租赁市场5月份租金同比去年上涨超过两成，远远高于普通住宅租赁市场。

　　根据丽兹行统计数据显示，5月份北京高端住宅整体租金仍呈现上涨趋势，价位创30个月以来新高，与4月相比环比上涨2.6%，与去年同期相比上涨22.2%。

　　在高端租赁市场住宅始终供大于求，限购政策也没有改变供求双方的比例。据统计，受限购政策影响，高端不动产成交量骤降，部分业主转卖为租，致使房源增加，供给量提升20%左右。同样部分购房人因不具备购房资格转为租房，租赁客户量呈17%左右上涨。供给与需求涨幅基本持平，供需比变化不大。