中高端市场近期这个市场局面不单是由于“去投资化”调控政策继续从严执行而导致的，一些精品化房企产品线过于单一、城市布局不合理等原因也会导致其库存越来越高，销售不畅，资金面压力越来越大。

　　同策咨询研究中心数据显示，2012年1-4月，上海单价4万元/平方米以上的中高端商品住宅市场占全市成交比例为8.88%，2012年1-5月其成交面积比例下滑至8.75%，这主要是由于2012年5月中小户型低价位的楼盘放量导致，从客观上也看出中高端的楼盘尽管5月成交面积略有增加，但是其而所占比例并不高，近郊或郊区自住需求楼盘仍然是市场供应和成交的主力。

 　　2012年1-4月上海中高端商品住宅市场成交比例

　　月份 整体市场成交量（万平方米） 单价4万/平方米以上成交面积（万平方米） 单价4万/平方米以上市场所占比例

　　2012年1月 21.27 2.81 13.21%
　　2012年2月 40.32 2.24 5.56%
　　2012年3月 79.89 7.74 9.69%
　　2012年4月 61.09 5.18 8.48%
　　2012年5月 80.63 6.81 8.44%
　　2012年1-4月 202.57 17.98 8.88%
　　2012年1-5月 283.2 24.78 8.75%
                                            数据来源： 同策咨询研究中心

　　但是，近期一些中高档豪宅项目加大供应，通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力，也取得不了不错的市场业绩。

　　为什么在政策不放松的情况下中高端项目的入市步伐有所加快？究其原因，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中高端市场由于限购限贷等因素存在，过去一年的市场博弈丧失了市场成交机会，当前“去投资化”楼市调控仍然继续，高端市场限购限贷目前尚未有松动的可能性，加上高端楼盘的开发商，这些精品化房企在资金周转面临问题，需要通过项目加入入市回笼资金，解决燃眉之急；部分高端楼盘，如绿地海珀旭晖是由于开发商高周转的市场 策略导致，公司层面对于项目销售目标的要求导致其必须加快推盘节奏回笼资金。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中高端楼盘通过除了“降价”跑量之外，在营销策略上，这些高端楼盘还有两个营销“奇招”屡试不爽。高端楼盘营销“两奇招”主要表现在：

　　第一、开盘均价明显低于市场预期，制造性价比比较高的市场印象，导致其成交量表现不俗。

　　从市场表现来看，现实市场中高端项目成交量的提升，和其价格策略都有着直接联系。以上海楼盘为例，如新鸿基滨江凯旋门之前传言开盘均价16万元/平方米，而其开盘后售出30余套均价只有11万元/平方米左右。其开盘销售较好，很重要的原因就是其开盘价格低于其预期开盘价格，同时，其开盘价格低于周边楼盘市场价格，导致其性价比提升而导致。

　　此外，绿地海珀旭晖开盘前预期均价8万元/平方米左右，而其实际销售均价在6万多元/平方米。中海长风地王项目紫御豪庭公寓开盘前预期8万/平方米左右，而其实际销售均价在3.8元/平方米。

　　第二、 高端楼盘多次预计开盘而迟迟不开，以“悬而不开”的方式引起市场注意，取得不错宣传效果 。

　　以新鸿基滨江凯旋门为例，自去年以来曾 多次透露开盘而不开， 引起市场注意，这样“悬而不开”开盘前的营销方式也值得我们关注 ，不仅在开盘前利用开盘事件营销节省营销成本“省钱 ”，又可以引起市场注意，同时，也可以利用这个阶段积极蓄客，在正式开盘前又可以有一个比较长的积累客户期，保证开盘后的市场热销结果。