人们总说房地产和金融密不可分，其实两者的关系并非想象的那么简单。经济活动的核心是金融，但却未必是房地产。金融活动在某种程度上可以甩开房地产，房地产却一定要依靠金融的支持。从这个角度看，房地产市场的发展与金融信贷的互动关系就比较明晰了，显然金融的主动性更大一些，这也决定了在房地产政策调控中，房贷政策发挥重要作用。

　　2011年开始，国家开始严格的限购、限贷政策。前者是限定了购房者范围，后者则限制了购房者的资金杠杆能力。这套政策组合拳效果非常明显，房地产市场非理性投资投机性购房需求得到遏制，首套自住需求及首套改善性购房成为市场的主体。

　　从市场有序发展的角度看，当前结果符合决策层的调控预期。不过也应注意到，在国务院高调提出“国八条”，各部委及地方政府贯彻落实的过程中，曾出现了对首套刚性需求的某种“错杀”：如审贷时间长，贷不到款；首付比例高；无利率优惠，且在基准利率基础上上浮等。商业银行的这些“市场行为”或“看政策行事“也导致一段时期内，首套房购房者无法获得足够的金融支持，而错失购房时机。

　　2011年下半年出现的购房贷款紧缩状况在今年三月份开始出现变化。随着货币政策进行所谓适调微调，商业银行可贷资金的回升，首套购房贷款利率也开始有了优惠，一些银行提供了基准利率8.5折的优惠利率。但此等优惠似乎昙花一现，四月份开始，一些商业银行，如工商银行又高调行动，取消了首套房贷的利率优惠。在当前楼市需求涣散，需要刚需释放的当口，且央行货币政策总体向缓，年内连续两次下调存款准备金率的大背景下，银行体系的可贷资金似乎并不缺乏，至少优于去年的同期水平，那么商业银行为何采取与民众期望和政策指向相背离的措施呢？房贷相关政策措施的反复调整应当引起我们对住房发展问题的深思。

　　笔者认为，部分商业银行取消首套房贷利率优惠，是经济发展现实的一个客观反映，同时也在某种程度上说明我国住房相关法律制度建设的不健全，需要在制度层面加以改进。

　　宏观经济形势不乐观，房地产调控政策未明显放松。近日国家统计局公布了我国4月份的经济运行数据，各项指标增幅出现了大幅回落，今年经济增长预期普遍不乐观。经济增速回落既有我国“调结构”的主动应对因素，也有国际经济环境恶化所带来的直接或间接影响。现在社会上有种呼声，就是放弃房地产业紧缩调控政策，重启房地产市场，拉动经济增长，扭转日益恶化的经济走势。但显然这种呼声并不是主流，决策层也忌惮经济刺激政策的负面影响，因而在实操层面，总体不放松调控口径，但在一定程度上容忍地方政府非原则性的鼓励购房措施。今年面临的形势虽然悲观，但经济政策和房地产政策不会简单沿袭2008年。

　　房地产市场低迷，商业银行见风使舵。4月份的数据显示，房地产投资增幅明显回落，商品房销售面积和销售金额则连续四个月同比负增长，一线城市回调似乎更明显。房地产市场虽然偶有“回暖”迹象，但这种迹象只是片段性、结构性的，从整体趋势看房地产市场依然向下调整。在这种情况下，部分商业银行从风控角度出发，取消首套房贷利率优惠也有其市场逻辑。在正向市场中，房价不断升高，银行房贷的抵押物价值也在增长，银行风险逐步降低；但在逆向市场中，房价回调，银行的房贷资产面临的风险就会加大。这个时候，银行提高房贷的风险对价就是某种意义上的“见风使舵”。从目前首套房贷利率的调整情况看，应该不是中央的统一政策，而是部分商业银行的自发市场行为。

　　首套购房也是民生，国家从制度层面应给予支持。近几年，政府出台房地产调控政策，最大的一个目标就是解决住房民生问题。无论是限购、限贷还是提出大规模建设保障性安居工程，无不如此。保障房建设是民生，合规的首套商品住房需求和改善性购房需求同样是民生。因此，面对住房民生对房贷的依赖，与走市场化路线的商业银行房贷利率调整措施，两者的背离似乎不好调和。目前以各类通知、会议纪要为主要形式的房地产调控政策很难找到一个合适办法和模式，调和好两者的诉求。

　　短期政策调控效果快，但并没有解决行业中长期发展的方向与模式问题，因此，相关法律法规的制定和出台如《住宅法》、《基本住房保障法》等就显得非常重要。首套自住购房贷款优惠等涉及民生的领域应进一步明确，财政补贴要到位，针对住房民生的金融机构，如住房储蓄银行的建立等也应在政府部门的考虑范围之内。