近年来，房价居高难下，二手房则因价格相对便宜而颇受购房者青睐。但在二手房的交易过程中，买卖双方由于种种因素而常产生纠纷，法院受理的二手房买卖合同纠纷案件也层出不穷。

　　据东莞市第一人民法院介绍，引发二手房交易纠纷的因素主要有，买卖双方缺乏诚信、房地产中介公司的服务内容不清晰、中介公司操作不规范、中介从业人员的职业道德水平不高等。

　　二手房交易一般有两种方式，一是买受双方之间直接进行交易；二是买受双方经过房地产中介公司进行交易。以下两则典型案例，希望能够给购房者带来一些提醒。

　　案例一　交易前要查询房屋信息

　　2007年6月，王某与沈某签订《转让合同书》，约定沈某将其商品房出售给王某，王某在2008年1月1日起承接沈某向银行还贷的义务，此外一次性支付沈某10万元。

　　签订《转让合同书》后，王某依约向沈某支付了购房款10万元。但是，沈某却并未按照约定向王某交付房屋，因此被王某诉至法院。

　　王某称，上述房屋此前因沈某的其他债务纠纷已被法院查封，而沈某也不知所踪。

　　法官提醒：

　　该情形属于买卖双方直接进行的二手房交易。在此类交易中，常因当事人未能按照合同履行义务而引发纠纷。

　　在决定签署二手房买卖合同前，要对要购买的二手房有个全面、清楚的了解，这包括二手房的产权情况(是否是夫妻共同财产、是否涉及一房数卖的情形)、有无房产证、有无办理过抵押、抵押期限如何等。

　　购房者通过房管局可以查询房屋登记查询信息，能够全面了解二手房的各种情况。

　　此外，若是属于夫妻共同财产，应当由夫妻双方一起签署二手房买卖合同。

　　案例二　一般中介仅提供居间服务

　　2009年9月，孙某通过中介公司将其商品房出售给杨某，三方签订合同约定转让价为183万元，定金5万元，剩余房款由杨某通过商业贷款支付，并通过担保公司担保办理银行快贷(即提前放贷)。签署合同后，杨某支付了定金及中介费。

　　此后，杨某和孙某到担保公司签署了《二手楼宇按揭贷款担保服务合同》以及银行贷款资料，并约定提前放贷的条件及时间。

　　但担保公司此后称，银行的贷款条件可能不符合杨某的要求，建议更换担保公司和银行。杨某、孙某于是又到另一家银行签署了贷款资料，但是并未更换担保公司签订担保合同。

　　贷款并未能办下来，交易无法进行，孙某要求中止合同。杨某认为孙某违约，且已支付数万元中介费用和定金，协商不成，遂诉至法院。

　　法官提醒：

　　该案是二手房纠纷的典型案件，即通过中介公司进行二手房交易而产生纠纷。

　　市民一般认为，通过中介公司进行二手房交易，中介公司会对整个交易流程负责。但在实际操作中，中介公司会促成买卖双方签订买卖合同，并在合同中约定中介公司的义务仅是提供居间服务，合同签订后，中介公司就退出交易流程。而后续的银行按揭手续、房产证手续，中介公司一般会交给按揭公司进行。

　　买卖双方应当在签订二手房买卖合同及居间合同时，详细了解中介公司的义务。

　　一是询问中介费用的具体服务内容。中介费用一般不包括协助买卖双方办理房产证、办理银行按揭手续的费用，按揭公司会再向当事人另外收取办理上述手续的费用。

　　二是与中介公司协商好中介费的金额以及承担问题。根据合同约定，只要中介公司促成买卖双方签订合同也就完成义务，买卖双方就应向中介公司支付中介费。但在实际操作中，由于银行按揭贷款等问题导致交易无法继续时，是否应向中介公司支付中介费就成了问题。

　　三是对于带租约的二手房买卖合同，买卖双方应在合同中明确约定对于租约如何处理，以及办理房屋交接手续的具体形式、时间，即是否是以买受人直接收取租金的形式视为已经交付房屋，或者需要另行办理房屋交接手续。