从数据层面来看，今年“五一”小长假（4月29日-5月1日）期间，上海新建商品住宅总计成交面积约4.6万平方米，较去年“五一”小长假（4月30日-5月2日）期间6.65万平方米的成交量，下跌了约30%。

　　显然，“五一”假日楼市给市场放出的信号表明，整个楼市仍然处于深度博弈过程之中。从政策、市场、房企等不同角度来看均如此。

　　第一、政策层面是否刺激刚需仍在持续博弈过程。尽管政策层面基本还是围绕“自住需求”进行点式微调。但是，相关人士将围绕“自住需求”的微调政策称为政府的“救市”措施，也以“住建部酝酿刺激刚需”政府托市的舆论影响整个政策及市场的走势，让当前的楼市调控及市场处境有些尴尬。

 　　第二、市场层面继续观望，让当前楼市呈现出继续博弈的特征。

　　今年春季及五一假日房展会的市场表现只是市场仍处于博弈阶段的表现之一。 此外，整个市场层面还有诸多表现，如4月上海商品住宅成交量61万平方米左右，明显比3月份80万平方米下滑了不少，楼市成交量出现了波动；从个案角度而言，整个楼市总是降价楼盘突围，实现成交量的走高，而大多数楼盘仍处于市场僵局，并不是整体市场普遍走高；今年以来，龙头房企仍然缺席房产会，龙头房企楼盘宁可降价提升楼盘性价比，放下身段积极促成交，而不去参加房展会。

　　第三、从房企和政府调控政策走向角度而言，也处于博弈阶段。

　　 当前，市场已经出现一小波房企破产或被退出房地产市场的现象，如果楼市调控继续常态化从严执行，房企处境有可能会更加尴尬。在未来，如果房企破产出现多米诺骨牌效应，这个效应有可能会倒逼房地产市场的调控政策出现转向。当前调控政策发展态势来看，各地政府已经出台了一些“微调”政策，但仍然是鼓励房地产“自住需求”成交量增长，在价格控制方面仍然较为严格，改善型需求仍然还没有得到政策方面鼓励入市，投资、投机性需求更没有明显政策窗口会得到释放。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管“五一”假日楼市给市场放出的信号表明整个楼市仍然处于深度博弈过程之中，但是，这也同时意味着整体市场成交量在短期内会出现一定程度的向下波动，因此，从这个角度而言，整体楼市继续博弈的状态并不为提倡，市场博弈“伤人伤己”，不如主动出击谋求市场主动权。

　　对于房企来讲，在存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张的当前市场环境下，最明智的市场策略是及时降价跑量回笼资金，“换仓”谋求下一轮市场发展机会。因此，从5月以后及下半年上海市商品住宅市场走势来看，整个市场应该“未雨绸缪”，提前做出市场布局应对市场不确定性，以确保在“量升价稳”的基础上实现多方共赢。