上述人士进一步指出，首套房贷利率优惠恢复至从前的7折状态，已不可行。诸如以5年期贷款为例，当前贷款执行利率为7.05%，打8.5折后为5.993%，与5年期存款利率5.5%相比，银行所赚并不多。但是，如果采取7折之后的4.935%利率，已与7折贷款利率发生倒挂。

　　事实上，金融机构的“宽松”尺度远远低于市场想象。记者寻访了多家机构后发现，部分股份制银行仍然以9折的优惠幅度执行，个别银行即使愿意采纳，对于客户的资质审核要求并不低。甚至于，在某些具体操作层面，执行标准不降反升，譬如客户的婚姻状况。

　　楼市升温靠促销

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然今年政策层面仍然围绕着“自住需求”进行点式微调，但是银行首贷利率下调的举措，无法对楼市产生实质性的促热效应。新近出具的一份统计报告表明，2012年4月上海新建商品住宅成交5045套，成交面积61.1万平方米，环比分别回落26.2%、23.5%，同比亦分别有11.4%、2.2%的下浮。成交均价为2.26万元/平方米，环比提升1.93%、同比提升0.32%。也即是说，4月份上海新房市场供应面积大幅回升，但成交却出现冲高回落的现象。

　　“一度发生的楼市回暖，只能说是多个政策叠加之后发生的结果。”他指出，一般来说，个人房贷贷款年限较长，利率微调之后产生的财政节省很难“察觉”，还不如开发商一次性打折之后的钱款节余来得更有影响。

　　21世纪不动产(微博)上海区域分析师黄河滔持有相同观点，他认为，当前开发商普遍抱持着“去库存、降负债”的发展目标，至少未来几个月内楼市“以价换量”的大环境仍将保持。“可见部分开发商所面对的库存压力实际并未缓解，且有进一步增加的趋势。”