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老中介分享:买套好二手房有八项注意

海西房产网 发布时间:2012.04.19 来源:钱江晚报 作者: 贝楚楚 赵红燕

导语:2012年春天的楼市,突然就有了一波小高潮。颇有经验的二手房老中介分享:十全十美的房子没有,到底该如何评估每套房的优劣?在不断的看房过程中,自己的很多经验可以和像他一样的换房刚需分享。
标签:   二手房  买房攻略  八项注意

  2012年春天的楼市,突然就有了一波小高潮。身为资深房产中介一员的小宋也为此做了把“贡献”,把自己刚刚住了几年的滨江的新房卖了,开始筹划着换套市区的房子。按说,本身从事二手中介,应该拥有更多的资源,更容易淘到好房源。然而,真到要买房时,这位颇有经验的老中介却又纠结了起来:十全十美的房子没有,到底该如何评估每套房的优劣?在不断的看房过程中,小宋觉得自己的很多经验可以和像他一样的换房刚需分享。

  换房很现实:孩子要上学

  其实,早在2010年9月,小宋就有卖房的冲动。当时,小宋装修好的房子只住了2年,楼市行情还不错,价格一直水涨船高。他通过透明售房网的二手房成交了解到,小区同户型的房子最高竟然卖到186万元。他把挂价放在了190万元,但事实上,诚心的买家没几个。

  后来,房价开始走下坡路,客户的还价幅度也越来越大;最后,小宋觉得买家出的价格实在低得自己无法接受,就没了卖房的想法。

  但现实却不容他不想。他买的房子周围没有什么配套,生活很不方便,晚上噪音又大,最重要的是,孩子马上要上幼儿园,可是这个小区既没有好的幼儿园,也没有好的小学。双方父母也希望以后能和孩子住在一起,小宋终于下定决心,换房:两房换成三房;从滨江换到市中心。

  小宋跟同事说了卖房,同事都很上心,尽心帮他联系客户。很快,经小宋所在单位的中介同事介绍,带来一家三口看房,说是希望给儿子买婚房。他们已经看了3天房了,最满意小宋这套,对其168万的价格也可以接受。因为房子到11月份才满五年,按规定要多付8.7万元的税,双方在经过一波谈判后,小宋答应降价5万元成交。

  纠结选房路:好二手房真不多

  卖了自家的房子,小宋就开始考虑买套更合适自己的房源:它必须在市中心;可以做成小三房;因为有老人住,楼层不能太高;总价小于200万元。

  从此,小宋的下班时间就成了“看房时间”,只要是符合基本条件的,他都会去看一看,但实在没有特别好的。

  小宋印象最深的是白荡海人家的一套房:6楼的顶楼,70多平方米的两房,上面有个小阁楼可以作为一间小卧室,精装修可以拎包入住,户型很正,而且学区也很好,小区有物业,总价190万元也不算贵。但小宋的老婆想了想觉得,一是楼层有点高,二是阁楼有点低,最后放弃了。

  还有一套房子他也很纠结,是文二路上的一套房改房,房产证上面积是89平方米,实际有110多平方米,房间都很宽敞,楼层也很满意,学区是文一街小学。但在小宋眼里,最不好的一点是这幢楼是独门独户,没有小区概念,没有物业管理,犹豫来犹豫去还是没下单。

  看房经:抓住关键的几点

  小宋说,一开始,他和普通购房者差不多,给自己定了一个最基本的要求,但随着看房次数的增多,他觉得毕竟没有完美房源,抓住重点就行了,有几点建议可供那些和他有同样需求的购房者参考。

  1、朝向:既然确定了3房户型,就一定要有2房朝南。一般来说,如果有2房朝南,这个户型不会差到哪里去。要注意有些楼貌似朝南,其实偏西或偏东,可用手机上的指南针功能看下方位。南北通透、结构正气都是选房的第一要素。

  2、楼层:5楼以下。个人比较中意多层建筑,得房率高,但多层的房源基本没有电梯。随着父母年龄的增加,买房时楼层一定要低,3~4楼最为合适。将来出售这类物业时,若对方有老年人居住,肯定不会选择高楼层。宁择一楼,不选七楼。

  3、采光:要保证中午时分的日照,在楼群密集的市中心,楼间距、楼层不同,有些采光只能从楼与楼之间的缝细中获得。所以,最忌晚上看房,最好在上午10点钟左右去看房,看这时的光照情况。

  4、水渍印记:居住多年的房子,可能会存在漏水的问题,在看房的时候,要看卫生间外墙的角落,看门有没有腐烂、墙有没有起皮,扣板边上有没有渗水。

  5、噪声:不要临近主干道,不要临近大型建设工地,否则汽车的噪声、建筑的施工,都让你住不安心。

  6、房龄:最好不要选1995年以前的房源。目前,在贷款按揭的要求中,1995年是一个时间节点,部分银行对于房龄、建筑面积都有要求,因此,年代太早的房屋,在贷款成数和贷款时间上都有限制,会增加还款压力。

  7、小区环境:独栋没有物业管理的房子就不考虑了,否则稍微有点事,都只能自己去协调。

  8、户口:有些房东卖了房后,由于暂时无处落户,会将户口落在现有房子里1~2年,也有部分房东,孩子仍在学校读书,需要毕业后将户口迁出。因此,这些也需要事先协调好。特别是学区房,考虑到部分学区有时间要求,买卖双方都要安排好迁户口时间点,并在时间上进行书面约定。

  小宋说,这些要求,在实际的看房当中,可能或多或少不能完全满足。把这些因素进行权重区分,把自己认为最直接,最需要的列在前面,重点考虑,而其他的有些要素,可以适当降低。

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