专家和业内人士分析，虽然一季度房地产市场呈现低迷，拖累经济增速放缓。但随着调控深入，一季度市场成交呈现明显的前低后高走势，房地产“以价换量”范围在3月明显扩大，政策导向、资金紧绷和存量压力导致房价仍存下调空间。随着市场刚性需求“有条件释放”，楼市将有望逐步从“量跌价升”向“量稳价滞”转变。

　　调控下房地产投资“降速刹车” 一季度楼市前低后高

　　统计数据显示，一季度全国商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，而全国商品房待售面积达到30122万平方米，增长35.5%。

　　严峻的市场形势促使开发商“稳”字当头，一季度房地产开发投资增速继续回落。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4%。

　　专家认为，一季度楼市呈现明显的前低后高走势。由于前2个月房地产成交持续低迷，房地产加大了以价换量的范围，2月份以来，京沪穗深四大一线城市楼市成交量均出现较大幅度回升。有数据显示，3月份北京、上海、广州、深圳房价成交面积环比分别上涨73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　而从市场反馈来看，开发商“以价换量”对近期楼市成交量回升作用明显，成交量靠前的项目多是降价楼盘。自2月份进行促销降价后，两大房地产标杆企业中，万科3月份实现销售金额115.2亿元，环比上升56.9%；恒 大则实现销售收入48.6亿元，超过前2个月合计销售金额之和。

　　对此，中原地产广东项目部经理黄韬分析，当前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，“无降价不成交”。

　　世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，由于开发商降价促销和流动性放松，一线城市出现涨幅回落、区域性房价下调，带动刚需“有条件释放”。而这很可能带来示范和连锁效应：短期内出现房价涨幅继续下滑、房价下调面继续扩大。

　　价格心理博弈战升级：以价换量有望持续

　　由于一季度房地产开发增速和房屋新开工面积持续回落，加之一线城市成交量回暖，市场对楼市调控和房价走势的判断出现了不同声音。市场的再度活跃让不少人认为降价已经触底，一些开发商也纷纷以降价包装“投石问路”，试探购房者心理。但业内人士分析，目前楼市量价齐升的基础并不存在。

　　这说明，房企调价仍在试图用小幅变动探查市场反应。但购房者对此并不买账。

　　地产专家陈晟则表示，需要注意的数据时，虽然近期楼市成交量环比上升，但无论从核心城市还是重点企业，环比上升无法掩盖同比下降的现实，当前楼市只是低位回暖。

　　此外，业内人士分析，此轮回暖主要是调控累计的自住和改善性购房需求阶段性释放，预计在“金四银五” 传统销售旺季过后，成交量回升将明显放缓甚至下降，成交量也将逐步趋于稳定。但由于新上市供应量增加将使房企库存继续攀升，也迫使部分开发商为加快库存消化和资金回笼，必须坚持“以价换量”策略。

　　未来数月楼市可能从“量跌价升”向“量稳价滞”转变”

　　专家介绍，根据以往调控的经验，房地产调控政策下市场往往先是成交量萎缩，楼市库存不断累积并快速上升，进而房地产开发投资下滑，并影响到未来市场供应量，供求关系偏紧将再度引发房价上涨，即容易陷入“越调越涨”的怪圈。因此，只有开发商将存货逐步消化，市场供求趋于平衡，量价运行趋于稳定，市场才能逐步复苏并进入良性循环。

　　陈晟表示，短期内房价出现反弹的可能性并不大。其中重要的原因就是与以往不同，此次调控通过限购、限贷政策积累了相当大的存量，为未来取消限购政策后的政策接续提供了很大的缓冲空间。

　　统计数据显示，目前全国商品房待售面积30122万平方米，增长35.5%，增速比上年全年提高9.4个百分点，比上年同期提高19.5个百分点。

　　中原地产研究一部副经理瞿中齐也认为，就目前楼市“以价换量”阶段的情况来看，成交量回升并未带来价格异动，受制于政策和市场双重压力，短期内成交量的上升不会带动价格上涨，房价仍将维持低位。同时，未来数月房地产项目降价的幅度可能不会提升，但随着以价换量的作用凸显，降价面可能从个体性、区域性向普遍转变。

　　专家分析，随着刚需阶段性释放，一线城市楼市将逐步从“量跌价升”向“量稳价滞”转变。

　　对此，专家建议，一方面需要政策持续，通过现有政策的继续落实和加强预期管理，使得市场需求以合理的节奏进行释放，引导房价继续理性回调。