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南京二手房网签独推佣金监管 中介联名抵制
海西房产网
发布时间：2012.04.08
来源：人民网
导语：南京自4月1日起力推的二手房网签新政将佣金也纳入了监管范畴。二手房网签对佣金实行监管。据悉，就在这套网签系统试运行的3月下旬，包括林丰在内的近十家经纪机构的负责人联名向南京市住建委上书，矛头直指触碰其核心利益的佣金监管于理不通，于法失据。
“我最近特别的恼火。”4月5日，在接受记者采访的2个小时中，林丰（应当事人要求采用化名）几次急得把桌子怕得啪啪响。
他是一家知名房地产经纪机构南京公司总经理，让他烦躁的是南京自4月1日起力推的二手房网签新政将佣金也纳入了监管范畴。二手房网签对佣金实行监管，南京在国内是第一个吃螃蟹者，但眼下已遭遇“消化不良”。
据悉，就在这套网签系统试运行的3月下旬，包括林丰在内的近十家经纪机构的负责人联名向南京市住建委上书，矛头直指触碰其核心利益的佣金监管于理不通，于法失据。
“游戏”变规则
二线城市南京已跻身国内楼市重镇，林丰对其二手房市场前景乐观看好，但这次游戏规则突变出其意外。
新政之前，经纪机构是在促成交易双方达成买卖合同时直接收取佣金，“客户都很配合”。林丰称，如此的依据是《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。
但按照此番出台的《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》（下称“细则”），交易双方需将佣金交付给交易保证机构实施监管，待房屋转移登记手续完成，交易保证机构按照监管协议的约定才向经纪机构划转佣金。需要指出的一点，所谓交易保证机构南京市房屋置业担保有限公司，实是监管机构南京市房地产市场管理处下属企业。
对于政策设计的初衷，南京市房地产市场管理处存量房市场管理科科长祁亚军接受采访时表示，实行佣金监管源于经纪服务过程中的“重签约、轻服务”现象，签约时经纪机构对影响房地产交易的诸如质量、年代等重要信息不向当事人披露，而待经纪机构拿了佣金，则在后续服务、合同履行当中把问题推给当事人，由此形成交易合同纠纷，“目前二手房市场佣金纠纷很多，南京一年有三四百件的投诉量”。
祁亚军还提及一年前生效的《房地产经纪管理办法》中规定，“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”。他称，政策上规定了佣金支付的条件是促成房地产交易，而房地产交易完成应以不动产登记生效为条件，所以此次将佣金支付的条件调整为经纪机构促成交易并过户完成以后才拿到佣金。
“你不能把企业当小偷一样防起来，这是一种倒退。”在另一位品牌中介老总看来，佣金监管新政意味着经纪机构收佣的时间节点被无限期延迟，“因为交易周期不是经纪机构能控制的”。据称，在二手房交易中，买卖双方会约定付款方式和付款时间，经纪机构无权也无法强迫交易双方马上送件办证，这就大大增加了房屋产权何时过户的不确定性。她亦认为，《合同法》赋予经纪机构的权利是签完三方（指买方、卖方和中介）协议就可以收取佣金，新政与法不符。
中介“联名信”
无疑，佣金监管动了南京1700多家经纪机构的奶酪。南京市房地产市场管理处一内部人士曾私下分析，大量小中介因为佣金被监管将难以隐瞒收入而无法逃税，此举推行或将带来南京中介行业洗牌。
但令政策制定者始料未及的是，率先叫板的并非小中介而是位列南京中介行业前“十强”的房地产经纪公司，一条新政让平日里的竞争对手走到了一起。据知情人透露，3月下旬，一封由近十家公司负责人联名的《建议函》分别送达制定政策的南京市住建委和执行政策的南京市房地产市场管理处。
多家参与联名上书的公司老总均向记者明确表态，支持网签但反对佣金监管。函称，细则强制监管佣金使得经纪机构无法及时取得收入，甚至根本无法取得收入，必然影响经纪机构的正常经营及其员工的收入，侵害经纪机构的财产权益，损害其员工的合法权益，明显不利于房地产经纪行业的健康有序发展，“为此，我们建议取消佣金监管”。
新政为何引起如此大的反弹？在独立观察人士李宁看来，“不同角度，好坏不一”。他认为，佣金监管可以督促经纪机构不敢做违规之事，延长提供服务的时间，提高服务质量，因此一定程度上对老百姓是好事；但对经纪机构就不一样了，“中介公司最大的收入是佣金，最大的支出是人员工资，员工提成一般在10-30%。按照新政细则，成交后需要一个周期佣金才能到公司账上，对现金流不好的公司而言发工资都成问题”。
据林丰透露，直到4月5日下午，南京市房地产市场管理处还在和南京市住房公积金管理中心及相关金融机构就贷款操作流程进行协调。记者注意到，细则中对于卖方房屋有抵押贷款需赎楼后交易，且买方也需办理住房贷款的情况，“交易保证机构为买方代办国有土地使用权证、房屋抵押登记，并在划款后40个工作日内通知买方持身份证领取房屋所有权证、国有土地使用权证”。
前述一位中介老总则称，40天还算快的，涉及公积金贷款的案子批下来都要2个月，“我们100%靠的是佣金收入，2个月的现金流哪个企业受得了？最重要的是，员工要2个月拿不到钱。”
南京一家本土经纪公司负责人也表示，经纪机构提供中介服务，从前期看房、签合同、代办手续到过户，中间只要有一个环节客户不满意，中介就拿不到钱，这有失公平。
据知情人士透露，受“联名信事件”影响，主管部门一度同意佣金监管缓行3个月。4月5日，记者从一家未参与《建议函》的经纪机构中获知，业内的确在风传这一消息。南京市房地产市场管理处有关人士同日接受采访时向记者表示，文件已出，目前并无要缓行之说，佣金监管“必须的”。
“他们改口了。3月30日明明表态说佣金监管暂缓3个月。”4月6日下午3时许，前述中介老总告诉记者，刚刚接到南京市房地产市场管理处存量房市场管理科的电话通知，缓行3个月只是针对4月1日新政执行前的案子，“言下之意，新案子还是新办法”，而其公司将拒绝配合执行佣金监管。
不难预见，博弈还将持续。