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上市房企9000亿存货“压顶” 房价难改下调态势

海西房产网 发布时间:2012.04.08 来源:深圳商报

导语:截至去年年底,68家上市房企的存货规模已经超过9000亿元,同比增长44%。按照去年的开发成本计算,在不新拿一块地的情况下,目前的存货也需要3.75年才能卖完。伴随二季度开发商推盘增加、库存压力增大,房价仍将回归下调态势。
标签:   上市房企  存货  房价  下调

    同比增长44%,业内认为,巨大库存压力下房价难改下调态势

  截至目前,已经有超过一半的上市房地产企业披露了2011年年报,包括万科、保利、招商等行业龙头。观察其中可以发现,尽管行业销售和利润的增长喜人,但资金及存货的巨大压力也令人担忧。

  根据目前已披露的年报数据,68家上市房企(以下称上市房企)2011年收入合计2974亿元,同比增长23%;净利润的增幅也超过两成。不过,由于房企开发周期较长,利润表更多地反映了过去2~3年的经营情况,如果把目光转向资产负债和现金流,情况则有所不同。

  据统计,2011年末上市房企负债规模达到9700亿元,较上年增逾三成。资产负债率达到73.5%,上升1.9个百分点。由于难以获得长期资金,短期负债的增速较快,流动比率从1.78下滑至1.62.

  同时,由于央行多次加息、银行控制地产贷款规模等原因,房企资金成本迅速上升。统计显示,上市房企去年财务费用同比增长了36%。以龙头万科为例,去年底向大股东华润旗下的信托公司借款,利率依然达到11.2%,比基准贷款利率高出近七成。其他的房企借款成本之高就可想而知。

  同样令人担心的,是房企不断增加的巨额存货。截至去年年底,68家上市房企的存货规模已经超过9000亿元,同比增长44%。按照去年的开发成本计算,在不新拿一块地的情况下,目前的存货也需要3.75年才能卖完。

  保利地产就指出,公司认为今年国内房地产调控不会转向。由于土地和资金等主要生产资料的配置受到日益频繁的政策干预,预期不明朗、市场不确定。公司将坚持快速周转策略,加快资金回笼速度,同时通过银行信贷和房地产基金等多元化融资,拓宽资金来源。

  稍微让人宽慰的,是去年的地产销情还不错,全年商品房销售面积和金额都有小幅增长,上市房企预收账款规模也增加了近1000亿。这批零成本资金部分满足了房企庞大的资金需求。在严厉政策环境下,房企们纷纷宣称将加大流动性管理力度,备粮过冬。不过,地产开发依然是个烧钱的活,上市房企账面现金出现小幅下降,经营现金净流出超过400亿元。

  中金公司指出,近期随着政策预期放松,房价出现小幅反弹,但这不意味着价格触底反弹的格局就此形成。伴随二季度开发商推盘增加、库存压力增大,房价仍将回归下调态势。

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