成交均价环比小幅下降，部分学区房逆市上涨

　　随着新房市场突然出现的“杀跌性回暖”，二手房市场的成交量也出现明显升温。在刚刚过去的3月份，杭州二手房成交达到2007套，其中五城区共成交了1694套，日均成交54套，创下14个月来新高。

　　3月成交量猛增

　　从五城区成交量近15个月来的走势图可以看出，3月份的成交量仅次于去年1月份的最高成交量，不过差距还是比较大，成交总量相差近600套左右。而3月份的成交回升似乎从今年2月份已经开始酝酿。受春节长假等多因素影响，今年1月份成交量最低，只有429套。但是到了2月份，成交数据迅速攀升至1266套，而这个数据也已创下13个月来新高。到了3月份，成交量继续再创新高。

　　各城区中，西湖区的成交量最大，共成交了432套，占总成交量的27%；排名第二的是下城区，共成交了334套，占总成交量的21%；排名第三的是江干区，共成交了303套，占总成交量的19 %；拱墅区共成交了296套，占总量的18%；成交最少的是上城区，共成交了258套，占总成交量的16 %。

　　成交为什么突然放量？

　　盛世管家莫干店经理周谊分析认为，经过2011年的沉淀，很多刚性需求的购房者终于在今年3月份下单，导致2-3月份二手房市场出现了成交较好的小阳春。特别是在主城区总价在100万元上下的房源更是热销，其中学区房的优势抢占了市场的很大份额。

　　盛世管家文晖店经理占永平说，政策上的利好影响也不小，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，银行保证第一套住房购买者能够获得银行贷款，对自住需求的刚需按揭贷款上可以改善和加快放款速度。

　　事实上，房价的下调已经让不少购房者蠢蠢欲动，但在数次加息、银行首套房利率上浮等政策影响下，购房成本仍然处于高位。而现在，信贷政策开始向首次购房人群倾斜，极大地刺激了需求，从而对楼市的成交量上会有所拉动。

　　二手房价格下降不多

　　3月杭州二手房成交均价跟2月相比有所下降。据部分中介公司监测的数据统计显示，3月杭州主城区的成交均价为19496元/平方米，除了上城区和下城区的价格稍有涨幅之外，其余各城区均呈下降趋势。上城区的价格依然处于高位，为21425元/平方米，环比上涨了约1.9%；下城区的价格为20313元/平方米，环比上涨了约5.1%；西湖区的成交均价为18078元/平方米，环比下降了约14.8%；拱墅区的成交均价为17894元/平方米，环比下降了约2.1%；江干区的成交均价为18317元/平方米，环比下降了10.8%。

　　其中，部分学区房还在涨价。石灰桥社区、文一街学区房年前成交价21000—23000元/平方米，现阶段成交价在23000—26000元/平方米。目前学区房的现状就是市场供应量少，求购的人多，价格难降。因此学区房的价格依然很坚挺。

　　从去年下半年开始，杭州二手房的新增供需比一直向上攀升，去年8月份开始一直维持在1:2.0以上，从今年开始，更是维持在1:3.0上下。杭州我爱我家市场研究中心认为，从去年下半年开始，随着楼市进入下行通道，新建商品住宅的降价潮渐渐铺开，使得有购房愿望的人群逐渐扩大，春节过后，新建商品住宅的降价幅度和推盘数量都开始增加，二手房业主的挂牌量持续上升，议价空间略有加大，售房意愿增强。加上金融政策的利好，贷款利率回归基准及以下，点燃了一部分购房者的购房意愿。

　　从我爱我家各门店统计信息来看，供应量跟2月相比，增加19.51%，需求量增加1.69%。虽然市中心二手房价格比高峰时期已经有接近15%-20%的降幅，但这样的幅度和新盘比起来还是显得并不太给力，而且多数业主仍保持观望态势，出售意愿不强。但随着市中心的部分新建楼盘打折力度的加大，给部分二手房业主产生较大的触动，对楼市未来仍然看涨的预期大幅降低。同时，随着周边区域轨道交通、配套资源的不断完善，市中心优势资源的稀缺属性也大大降低，市中心业主的售房意愿增加。

　　未来走势还看政策

　　如果说目前交易量的回暖，主要得益于房价适度回落和首套房贷利率下调，但许多业内人士认为，仅仅依靠首次置业需求，很难保障楼市交易量的持续回暖，估计这波复苏势头很难延续至下半年。