二手房交易将严格按房屋评估价核定计税

　　盛行的“阴阳合同”将不再具有生存空间

　　7月1日起，买卖二手房税收成本或将增长。近日，记者从成都税务部门获悉，最迟7月1日起，成都将全面启动参考评估价系统进行二手房计价征税工作，“成都市城区房屋指导价格”将不再是成都二手房交易中核价纳税的最低标准。

　　据悉，届时税务部门将根据二手房买卖中的实际成交价格据实核税，但核定计税的最低标准不得明显低于即将出台的成都二手房评估价（不同区域将有不同的二手房基准评估价）。业界人士认为，二手房税收新政实施后，二手房交易中长期盛行的“避税”模式“阴阳合同”将不再具有生存空间。

　　现状

　　做低“合同价”成“避税”常态

　　目前，成都二手房交易中买卖双方应缴纳的各项税包括契税、营业税及附加税、个人所得税和印花税。而根据现行标准，成都二手房交易价格主要依据有关部门出台的交易指导价，也就是说，指导价是交易的最低核税标准，二手房交易中，如果成交价低于市场指导价，则按市场指导价核税。

　　而尴尬的是，相比二手房的实际成交价，现行的房屋指导价明显偏低。据了解，成都市城区房屋指导价格最早在2000年确定，而最近的一次调整在2007年，其中，三环路外的指导价格为每平方米2300元，二、三环之间为每平方米2600元，一环路以内的框架结构房为每平方米3600元，别墅价格也仅为每平方米6500元。这个指导价已经偏离了真实的价格，这给二手房交易中通过“阴阳合同”，人为做低交易价格提供了可乘之机。

　　新规

　　核税价不得低于“评估价”

　　为了真实地反映二手房市场的价格，成都主城区住宅用房地产分为19个片区进行评估，测定出二手房的评估价范围。评估价将根据市场情况及时调整，原则上每半年调整一次，如果市场价格变化比较明显，也可能缩短调整周期，确保评估价接近市场交易价。

　　新政执行后，除非正当理由，二手房买卖纳税核价标准原则上不得低于评估价，但如果交易人觉得价格评得太高，可向房地产交易所在地区主管税务部门提出复核申请，纳税人也可以委托具有二级以上资质的价格认证机构进行个案认定，地税部门将参考价格认证机构的认定结果，确定房屋的交易计税价格。

　　相关部门人士透露，为提高“评估价”在二手房交易征税中的普适性和接受度，二手房的“评估价”可能会接近市场价，但一般都会略低于实际市场价格。

　　影响

　　交易税收成本或将提高

　　二手房交易“税收新政”执行后，二手房买卖税收成本会发生怎样的变化？业界人士指出，新政相当于给二手房交易征税标准打上了“补丁”，交易双方或中介机构编造“阴阳合同”偷税的情况将得到遏制。当然，对于二手房交易双方而言，相比原来的标准，在实际交易金额相同的情况下，实际纳税额将会有不同幅度的增加，但由于不同类型的房产征税项目存在差别，因此不同的物业受到税费调整的影响不尽相同，但不排除一些购入不足5年的房屋交易税收成本会上调2-3倍。

　　名词解释

　　存量房评估价

　　“应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管”是指由税务部门运用房地产估价方法，得出当地存量房基准评估均值，然后用评估值比对存量房交易时纳税人申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否明显偏低。对申报价格明显偏低且无正当理由的，依据评估价值来核定计税价格。

　　二手房中介未来几月可能会出现交易高峰

　　记者采访了多家二手房中介机构，他们认为，最近两三个月二手房成交量已经在回升，而受二手房评估计税消息影响，接下来几个月可能会出现二手房交易高峰。不过从长期来看，实现“一房一价”更有利于二手房交易健康发展。虽然在短期内可能会出现一些影响，但影响不大。虽然目前“评估价过户”政策的细节尚不可知，但规避政策的“末班车”效应可能会重现。此前楼市曾有多次“评估价过户”传言，一次在2007年7月，一次在2010年10月，每一次传言都会带动二手房成交量异常上升，如2007年7月份，全市二手房成交量就曾创下了当时的成交高峰。去年10月29日，全市二手住宅成交套数也创下了1658套的峰值。因此，如果从7月1日开始推行“评估价过户”政策，则可以预见，6月份二手房市场成交量或许会大幅增长。