预计坚持“降价跑量”策略 房价继续下降空间或有限

　　楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。

　　据中国证券报记者统计，截至27日，按照申万一级指数分类，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。

　　进入2012年，房企争相启动大范围降价促销活动。业内人士指出，今年“降价跑量”、快速周转将是多数房企坚定不移的策略，但由于房企整体的现金状况正在好转，预计房价继续下降的空间不会太大。

　　存货周转延长9个月

　　统计数据显示，2011年，48家A股上市房企实现营业收入合计2233.95亿元，同比增长26.4%；营业成本1286.34亿元，同比增长22.2%；A股房企的整体营业利润率有所提升。但由于存货激增，各房企的存货消化周期大幅延长。

　　按房企存货和营业成本计算，2011年末48家A股房企整体存货的消化周期达到4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。

　　48家A股房企中，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。其中，万科以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股榜首。去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%。同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。

　　对于市场走势，万科指出，公司重点关注的14个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)，继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。14个城市2011年第二、三、四季度的住宅批准预售面积相对第一季度分别增长77.5%、100.3%和86.4%，但成交面积分别下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供应增加而市场成交下滑，存货规模持续上升，去存货周期不断延长。

　　招商地产的存货压力也不小。2011年末，公司存货达514.4亿元，同比增长33%。招商地产判断，由于过去两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。