商业项目可能高周转吗？

　　做一个10万平方米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。

　　“郁亮只抓总体数据，以及区域公司的目标完成情况，商业地产模式交由一线公司探索。”万科内部人士表示，实际上介入商用物业后的万科总显示出诸多不适应。首当其冲是万科的高周转模式。

　　曾于万科任职的北京誉翔安咨询合伙人王珂表示，郁亮对于地区公司的业绩考核只看财务指标，主要包括资本回报率、利润率、存货周转率。其中存货周转率更是重中之重，开盘当月去化率必须达到60%，这已成为万科的硬指标。但不少商用物业均为持有型，对资金占用尤为巨大。2010年一个万科内部会议上，郁亮曾抱怨，做一个10万平方米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。

　　这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。2011年5月，万科在上海的高端商务办公项目对外发售，出现了独栋别墅办公、双拼别墅办公等罕见产品，市场反应良好，去化率不下于住宅产品。但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹，由于业权分散，无法统一经营，品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业，直接影响到物业价值的提升。

　　有鉴于此，万科一线公司也出现了各种类型的尝试。2012年3月，深圳万科社区商业项目“万科红生活广场”举行了集体宣誓仪式，宣布诚信经营保证质量。这是万科首次采取售后返租形式经营的项目。所谓售后返租，就是万科把一个大项目分割成一个个小商铺对外出售，同时承诺按一定的年回报率返租，统一经营5年。这种业态在商业物业领域并不罕见，但客观上还存在如何保障业主权益，以及假如出租率不佳如何防范风险等诸多问题。除此之外，2010年花了11.5亿元购入的万科北京CBD赢嘉中心B座，也传出开发商打算改造为私人会所散售的消息。

　　“当然既然是计划介入商用物业，就不可能不持有物业。”万科内部人士向记者表示，例如在城市中心地段打造的万科广场系列，高端写字楼的万科大厦，以及各大酒店就基本以持有为主。从2010年开始，万科在东莞长安、西安曲江、深圳龙岗、武汉万科城都开发这类型项目，投资金额从十几亿元到几十亿元不等。

　　这会否冲击万科的高周转模式？数据显示，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点；但万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。此外，反映万科的存货周转速度还是业内首屈一指，商业物业尚未形成冲击。

　　“有时候对与错是个角度问题。”王石表示，“万科发展到现在，谁都不能说万科没犯过错，我也经常犯错误，只要不是致命的，公司还在前进，还在扩张。”王石认为，放权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟。

　　“该怎么做，郁亮说了算。”王石如是道。