关于市场

　　一手或严重供大于求

　　南都：受去年销售萎靡影响，各大城市库存压力大，广州尤其明显，今年会不会面临供严重大于求的现象？

　　邓浩志(地产经济研究专家)：供大于求是肯定的，今年预计新增供应就超过去年的成交总额，况且还有去年的存货压着。所以今年全年都会处于供大于求的局面，但另一方面我预期，由于各路开发商逐步降价促销，加上地方政府与银行信贷适度放宽，今年的成交量相比起去年应该可能有一定程度的提升。

　　赵卓文(广东工业大学房地产高级经济师)：总体来看，广州还是比较温和的，还在可以接受范围之内。与其他城市不同，广州很多是卖现楼，带精装修发售，这意味着开发商的投入很大，周期很长，所以还是采取积极销售的策略。另一方面，广州中心区的新增供应较少，郊区供过于求，新增货量源源不断地出来，这些房子成本低，是有很大的降价空间的。

　　申格联(广东工业大学房地产高级经济师)：今年广州市区住房供过于求已无任何悬念。

　　韩世同(广州知名房地产专家)：供过于求的压力还是很大的。

　　关于房价

　　今年继续降价是肯定的

　　南都：房企在春节不打烊、积极促销的情况下，今年1月份的销售业绩仍不容乐观，今年会不会面临资金“压力山大”？发展商会不会忍痛割肉、大幅度降价？

　　申格联：按照去年年底和今年1月份的销售业绩，开发商回笼资金步履艰难，肯定面临资金压力，但我估计大部分房企不会忍痛割肉、大幅降价，我想广州房企2012年总体降价幅度不会超过15%，因为广州房企还得撑一阵子。我预测2013年一、二手房开始大幅降价，降价幅度会达到30%左右。

　　邓浩志：资金“压力山大”早就是人尽皆知的事实，为了生存，割肉是不得已的选择，跌是一定的。一线城市受政策压力最大，所以跌幅应该也会更大些。如果一定要预测，我感觉广州全年总体下降15%左右。郊区降幅大于中心城区。

　　赵卓文：市场信心是近十年最低的，开发商对今年的销售信心并不大，甚至还很悲观，比如恒大、富力、绿城都调低了今年的销售目标，准备过苦日子。现在这个时候，即使优惠促销，也并不能带来很好的销售量的，反而降得越猛，越没有人敢买。稳中有降才是最有利于销售的。所以今年大跌的可能性不大，跌幅在10%左右，而市场的通胀在5%左右，如果房价不动就相当于跌了5%。

　　韩世同：2012年进入了开发商偿还债务的周期，现金压力很大，像绿城这样的情况还是会出现的。现行政策不做任何调整的话，房价必然会继续下降，只是能不能平稳下降的问题。去年已经出现了下降楼盘，但数量比较少，以后会越来越多。我认为，当前楼市只是进入了阶段性底部，处于第一轮降价，只是这次降价的步子有点太大了，其他楼盘还没有跟上，等第一轮跌停后才有可能出现第二轮降价。

　　南都：对处于“水深火热之中”的房企，你们有哪些扭转局面的建议？

　　赵卓文：开发商去年拿不好的东西来打折，那今年的营销要有所改变，第一“靓女要先嫁”，第二价格是最主要的，2012年要先有量，越往后越不好走。

　　韩世同：短期建议采取积极促销的政策。长期来看，正在开发、准备开发的，在产品上做调整，中小户型的普通住宅比较好卖，只要总价降下来，购房者还是有实际需求的。

　　申格联：部分投机的小企业会不负责任“跑路”，但大型房企特别是上市企业可以熬过今年。

　　邓浩志：我归纳为十八字总则：“少拿地，缓工程，轻价格，重销售，练内功，待时机！”

　　关于购房

　　五一、十一或是购房时机

　　南都：有着刚性住房需求的买家何时出手才好？你又有怎样的建议？

　　韩世同：2008年一年的时间，广州楼价降到了8000-11000元/平方米，中心区不超过15000元/平方米，这次的房地产调整有可能也进入这个阶段。有人认为第一轮降价后就进入了周期性底部，这是不可能的，当前只是阶段性底部。对于购房者来讲，现在是好的出手时机，但不是最便宜的时候，对于有需求的人来讲，还是满足居住需求为主，但手头比较紧的人在等等还是有好处的。

　　邓浩志：凡是不着急买房的，能缓就尽量缓一缓。今年“五一”、“十一”前后应该会有第二波、第三波价格下调，然后年末也会有例行的促销优惠。刚需买家可以重点关注这几个时间节点。