谭华杰同时坦言，2011年下半年后市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免地受到影响。

　　万科集团总裁郁亮当天在香港举行的业绩记者会上亦表示,去年项目毛利率介乎25%至29%,由于2012年入账项目的售价较低,相信毛利率会进一步降至22%至25%?

　　更值得关注的难题是，一直以快速周转为盈利模式的万科，其去化速度正在下降。郁亮当天透露，去年万科目标当月去化率为60%，但最终实现当月去化率仅为55%,而万科管理层估计，这一去化率在2012年会大体相当。

　　万科集团董事会主席王石不久前也对此表达了自己的担忧。王石当时称，以前万科奉行“5986”原则，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅，但现在得改成“5946”，开售第一个月卖四成就很不错了。

　　此外，截至2011年末，万科资产负债率由2010年的74.69%进一步上升至77%。但万科称，剔除预收账款后的其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。

　　截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，这一现金总量高于其短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。

　　附表万科2011年年报数据 单位：亿元

　　营业收入 717.8 增长41.5%

　　销售额 1215.4 增长12.4%

　　结算收入 706.5 增长41.2%

　　净利润 96.2 增长32.2%