珠三角城市房地产市场的最新动向是：非住宅类地产大量兴起。中山、珠海、东莞、江门、佛山等地，购物中心、写字楼、专业市场、酒店、工业地产等大量兴起，成为2012年的热点。

　　在2011年前，住宅类物业占广东房地产的比例高达90%以上。

　　进入2012年以后，很多城市新开工面积物业比例中，非住宅类的比例占到20-30%。广东房地产的产品构成，正在发生显著的变化。

　　（1）在房地产调控政策的持续影响下，广东住宅类物业需求受到限制。特别是实行了“限购”的广州、深圳、佛山，在过去一年迎来了住宅一手市场的大面积萎缩。开发商被迫向写字楼、商业等方向发展倾斜。

　　（2）珠三角地区城市可开发土地资源日趋紧张，寸土寸金的土地，让地方政府和开发商都更倾向于未来发展经营性项目。

　　（3）珠三角地区很多城市人均GDP已经超过或接近10000美元，人均住房面积超过40平方米。在这样的背景下，房地产产品转型，已经是水到渠成。

　　（4）珠三角地区城市里大量的民间资金，无法找到合适的投资渠道。购买不受限制的非住宅类物业，成为近期的投资热点。广州写字楼2011年均价达到22000元/平方米，主要动力就来自于投资需求。

　　可以预计，2012年写字楼、商业价格还将被不断“炒高”。未来2-3年的投资热点将由住宅转移。

　　然而，在这一股新的“炒楼热”下，我们还是应该保持多一分冷静。

　　（1）写字楼、商业的投资风险远远高于住宅。在过去十年来，习惯买了楼就赚钱的投资客，有可能在写字楼、商业遭遇麻烦。以广州写字楼为例，虽然在2011年销售了97万平方米，创出了历史新高，但同时广州甲级写字楼空置率超过22%。未来广州写字楼市场将是一个典型的“供大于求”的市场，租金和售价都将受压。

　　（2）二、三线城市，如中山、江门等地，目前商业项目如雨后春笋。这些城市人口不多、购买力有限，难以承受过量的商业中心的重复建设。估计3-5年后，将有大量“生不如死”的商业项目，投资者的投资“冻过水”。

　　（3 商业项目经营得好，是会下蛋的母鸡。经营得不好，就变成陪钱的“鸡肋”。不少商业项目开发商重视眼前利益，重销售轻经营，未来项目前景堪忧。

　　2012年写字楼、商业发展将非常火爆。我们需要更多的理性和冷静。