在二手房交易中，许多购房者只关注价格抵不抵，间隔方不方正，朝向好不好，但对于如何签订房地产买卖合同细则、行业潜规则也是一知半解。事实上，二手房买卖合同在签订合同时候更需要特别注意，否则容易发生很多纠纷。

　　清晰了解房屋产权状况

　　首先，购房者要对房屋产权状况的了解。很容易忽视的一点是了解房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。对于已抵押的物业，必须清晰知道业主之前的供款状况，例如已供多少期，还差银行多少钱等。

　　其次，对即将进行交易流程进行必要的了解。如何进行网签，交易时间、如果涉及贷款的，决定采用商业贷款还是公积金贷款，需要选择哪个银行按揭，按揭流程、办理按揭所需的时间，最重要的是必须了解清楚售房提供的房屋产权证是否属实。产权是否清晰，在签订合同之前必须落实这套房屋是不是有真实的产权证和产权证剩余年数。另外也要了解该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，该房产是否已设定抵押等等。

　　另外，对购买房屋的性质也要有充分的了解。要购买的房屋的房产证是否过五年？购买的房屋是商品房还是房改房？按规定，个人转让居住不足五年的普通住房全额征收营业税，转让超过五年的普通住房免征交易环节营业税，转让居住超过五年的非普通住房按照销售价格减去购买价格的差额征收营业税；转让超过五年的家庭唯一住房免征个人所得税，不超过五年的普通住房以及非普通住房按照交易额的1-3%附征个人所得税，不实行附征的依据销售价格减去原价和合理费用以及缴纳的相关税费后的余额按照20%征收财产转让所得个人所得税。因此，如果购买的房屋证过五年且唯一，能给购房者省去不少成本。而购买房改房则需要注意几点。如果是按房屋成本价买，就需要补交土地出让金，另外还要补按总价的1%补地价，同时这部分差价产生了增值税，意味着购买者需要补交很大一笔的税款。有些房屋则需要补交公摊面积，按房屋内实用面积去分摊，面积大，分摊多。这一些问题大大增加了购买房改房的成本，也很容易被买房者忽视。

　　了解购买房屋使用状况

　　另一个购买者容易忽视的问题是要购买的房源是不是正在出租。根据规定，如果目标房源已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《广东省城镇房地产转让条例》的规定：房地产承租人在同等条件下，依次享有优先购买权，出让人应当于签订房地产转让合同前90日书面通知当事人。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。而如果租赁者愿意付同样的价钱购买这套房屋，则这个房源优先和租赁者成交。如果是买来自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成很大的不确定性。

　　签订时要注意的小细节

　　根据《广东省城镇房地产转让条例》第十四条规定，房地产买卖合同应当具备以下条款：双方当事人的姓名或者名称、地址；房地产权属证明文件名称和编号；房地产坐落的位置、面积、四至界线；土地宗地号、土地使用权的性质、年限；房地产的用途；　买卖价款及支付方式和时间；　房地产交付使用的时间；　公用部分的权益分享及共有人的权利义务；违约责任；纠纷的解决办法；合同生效的条件；双方约定的其他事项。

　　购买者往往只会买卖价款及支付方式和时间、房地产交付使用的时间以及一些房产相关情况，容易忽视一些合同中的约定内容，这是导致合同纠纷的根源。购买者在签定合同的时候，一定要做到约定内容的完善，如果合同正文无法说明，则可以签订一份附加条款。

　　购买者在签订约定内容时候要注意以下几点的完善：1、明确付款方式，是一次性付款还是按揭；每次付款是什么时间，这与购房者自己的资金流转是否有冲突，避免向售房者承担逾期付款的违约责任。2、买卖双方何时交房，交房时赠送的家电要做出详细清单。3、一定要划清楚违约责任，约定清楚纠纷的解决办法和违约金的数额。4、房地产买卖合同的生效时间。