我坚持认为目前这轮房地产调控最终会不了了之，除了缺乏明确的目标以外，最核心的问题是手段上的缺陷。限购令属于用行政强权干预市场，具有天然的临时性，住建部在限购令到期以后没有拿出替代政策，没有解释、没有歉意只有公然强硬坚持，应该不是一件很光彩的事情，地方此起彼伏欲对限购令突破，不是很简单的听中央话与否的事情。

　　调控要持续也必须持续，全国上下再次把目光盯在房产税上。目前实行房产税有个特别好的时机，让推行房产税的阻力变得相对很小：用房产税限购令换。

　　但是，推行房产税绝对不是很简单到事情，调控屡败屡战让政府信誉受损、蒙羞，经过几轮不成功的调控、经过过于仓促的上海重庆房产税试点，在设计房产税上，应该显得更加成熟一些，让一个调控因为科学而具有可操作性。

　　本人赞成推行房产税，但是应该弄清楚以下几个问题，才能设计出恰当的方案。

　　一、房产税出台的前因后果

　　就概念的直接来源，我们目前所说的房产税源于1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，但是，这个暂行条例明确规定“个人所有非营业用的房产（即个人自住住房）免征房产税”。

　　我们目前所说的房产税并非这个法规中所说的房产税，此房产税非彼房产税。

　　当房价持续走高形成社会矛盾的焦点以后，很多人认为炒房、空置是推动高房价的重要原因，遏制炒房、增加房地产资源配置的有效性成为了房地产调控要解决的问题，解决的方案是----增加房地产的持有成本，人们很自然地想到了国外比较普遍征收的物业税。

　　如果中国征收物业税，对于急于调控房地产的政府来说遭遇两大问题。一是征收新税种需要人大程序，远水解不了近渴；二是土地制度的挟制，我国的房地产持有人仅拥有土地的使用权，相当于向政府租用70年的土地，征收物业税的最终受益人是土地的所有者政府。当初设计出土地所有权和使用权分离的制度，只是初步满足了市场的需求，征收物业税属于市场深度发展的问题，在这种制度下征收物业税在法理上不是很充分。

　　二、房产税的法律依据

　　综上所述，我们目前征收的房产税缺乏法律依据，正式推行房产税必须拥有明确的法律依据。

　　法律是记载社会关系的强制性规定，通过立法明确房产税，必须首先解决我们想用房产税干什么。

　　三、想用房产税干什么

　　综合目前的理论、舆论，房产税应该有两个目的，相应也有两个方案。

　　方案一：取代土地财政。我认为这个方案不可行，甚至是糊涂。产生这种想法的根源是认为政府的土地财政推高了房价，通过给政府找到不依靠土地财政的收入路径，阉割掉政府拉升房价的利益驱动。

　　如果妄图用房产税取代土地财政，如果按照土地出让金收入2.7万亿计算，扣除成本也要1.5万亿左右，那么，唯有“恶狠狠”地征收房产税才可与这个收入匹配，中央、老百姓肯定都不答应。

　　另外，税收属于政府的行政职能，土地出让金属于政府的所有者收益，两者之间不能合并同类项，各有各的概念和运行轨道。在这个设想下，即使征收了房产税，也不会影响影响出售土地的收益驱动，这是所有者的本能。

　　方案二：通过房产税限制炒房、房屋空置。这个方案应该具有相当的可行性，但是，就目前的调控思路来看，应该注意两个并不轻松的问题。

　　在中国税负已经过重的背景下，房产税不应该成为政府增加税收收入的借口，就是说它不能仅仅是加法，而应该是加减法混合运算。在通过征税不鼓励炒作、空置的时候，必须对一般消费进行减税鼓励，加减混合后的结果是不增加社会负担。

　　目前，全民对炒房、空置现象非常愤恨，调控措施也显得过于情绪，以至于似乎没有考虑租赁市场的问题，如果以这个目的设定房产税，仅仅考虑打击炒作、空置，不照顾租赁市场，就会减少可供出租的房源，租金就可能被拉升。房产税需要回答：我们怎么看待租赁市场，房产税更需要中国有一个总体的住宅经济发展思路。

　　四、深化改革才能挣的解决问题

　　中国目前的经济发展困局需要改革才能解决，这应该是所有人的共识。但是这个共识似乎不适应于房地产，人们更愿意把房地产的问题人为化、道德化，调控屡屡不奏效，我们必须取得新共识：房地产的问题也必须依靠改革才能解决。

　　在推行房产税的过程中，我们可能会遭遇到缺乏效果的尴尬。房产税不是房地产税，就是说它只能针对土地上面的房屋征税，而不能针对整体房地产征税。如果一套100万的房子，减去土地价值、减去房屋折旧，那么税基额会比较小，让这一手段调整的效果也比较小。

　　当初设计出土地所有权和使用权分离的制度，只是初步满足了市场的需求，随着市场的深入，这一制度也需要创新。