2012年2月，上海二手房指数为2581点，较上月下降2点，环比下跌0.07%，跌幅比上月缩小0.05个百分点。2012年2月指数与去年同期相比，仅微弱上涨0.04%，同比近乎走平。在连续5个月下跌后，上海二手房指数跌回一年前。

　　在指数系统检测的所有板块中，61%下跌，35%走平，4%上涨。上海二手房指数办公室认为，春节后二手房市场延续冷清，但从2月16日新普通住房标准宣布3月落地后推动了人气，加上一手房市场再现“以价换量”，二手房成交逐渐回升，改善型、刚需者陆续回探价格呈现跌幅缩小、板块波动扩大的态势，区域价格跌幅接近平均。

　　影响2月市场走势的政策背景是：3月1日起，上海执行新的普通住房价格标准；央行宣布自2月24日起，今年以来存准率首次下调0.5个百分点；沪上部分银行主动回调首套房贷款利率，并缩短审批放款周期；2月28日晚上海市房管局紧急下发通知称，严格执行住房限售政策，回应之前“松绑”一说。区域跌幅趋向平均

　　经统计，2月，上海市区全部8个区下跌0.07%，跌幅比上月缩小0.08个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴2月下跌0.06%，跌幅比上月缩小0.06个百分点。其中，静安下跌幅度最大，下跌0.11%，黄浦和徐汇次之，均下跌0.06%，长宁跌幅最小，微跌0.01%。随着楼市调控向深度延伸，市中心高端物业抛盘量明显增多，且以投资客抛售居多，议价空间也较大。但由于高端物业买卖不在新普通住房标准放宽、首套房贷松动等优惠政策“普照”范围内，只有满足好房、价格又有松动的基本条件，才会打动改善型实力买家出手。而总体来说，高端二手房源的降价动力依然不足。

　　2月市区中低端市场成交房源多为婚房和置换需求，150万-200万元的次新房受关注度较高。普陀、虹口以及宝山市区部分等区域2月带看量明显增多。

　　新兴城区2月下跌0.08%，跌幅比上月缩小0.02个百分点。2月中旬以后，新兴城区二手房带看量环比上升50%以上，带动成交率先复苏。成交集中于总价150万元以下的低端物业。购房者以自住和刚需为主，闵行、宝山、松江近市区部分价格分别下跌0.09%、0.03%和0.02%。不过，二手房略现与一手房不同的趋向，即一手房降价个案增多、降幅扩大，但二手房市场在部分卖房者坚守之下，降价趋缓，甚至出现个别板块提价。

　　非新兴中心城区2月下跌0.07%，跌幅比上月缩小0.05个百分点。金山下跌0.09%，崇明和奉贤均下跌0.03%。先签约后过户增多

　　经统计，2012年2月上海全市128个板块中，下跌78个，持平45个，上涨5个。

　　下跌板块2月平均下跌0.13%，跌幅比上月缩小0.27个百分点。下跌板块增多，但跌幅均未超过0.20%。跌幅最大的板块为浦东外环和惠南板块，均下跌0.20%，这是因为这两个板块地段偏远，且无轨交等配套利好支撑，外来刚需进入势头减弱。其余板块分布较为分散，下跌也多为业主理性报价促进成交。虽然挂牌价松动不大，但受惠于新普通住房标准政策，业主将“到手价”改为“成交价”，变相跌价5%左右。老工房集中板块此类成交较多，如闸北新客站、徐汇龙华、普陀万里分别下跌0.19%、0.18%和0.17%。

　　3月1日起执行新普通住房标准的消息一公布，内环和内外环区域纳入新普通房比例大增，成为受惠较多的区域，由此激起刚需客回探市场的激情，纳入新普通房后税费减少，也使得房价下跌趋缓，走平增多。由于消息公布离实施还尚有时日，导致看客多、成交少，成交放量不明显。据二手房指数办公室调查，此标准一出台，一些介于标准上下的二手房，开始变相调整价格，以新普通住房面目迎接刚需客，甚至部分交易转为“半吊子”，先签约，等到3月后再过户交易。

　　持平板块多分布于中外环。第一，中外环大量面积小、总价低的老工房能够达到新普通住房标准，这类处于临界点标准的业主和购房者选择等待。如普陀桃浦、闵行梅陇、宝山上大等板块持平。第二，虽然部分刚需房源总价已经跌至购房者可接受的范围，但一手房供应、降价潮尚未全面启动，购房者仍在比较中观望。第三，资金雄厚的业主心态淡定，年后急需资金周转的业主减少，等得起的业主对卖房兴趣大减。

　　上海二手房指数办公室认为，2月二手房成交量的回升并非表明刚需客户已经全面回归，大部分不受限购制约的刚需客仍然选择观望。在这种市场情绪下，一二手房价格倒挂再次转化为二手房“慢一拍”，一手房降价范围扩大，但二手房“拉锯”加大，甚至出现小部分价格反涨；2月指数同比走平，区域跌幅趋向平均，但板块波动重现。随着3月新版普通住房标准实施，去年下半年积压的购房需求开始释放，寻觅合适房源和入市时机。在上海二手房指数同比走平之后，如果连续第6个月下跌，那么价格拐点将宣告到来。