采用分期缓慢开发模式

一位不愿意具名的业内人士向《每日经济新闻》记者介绍说，目前业内存在四个公认的囤地标准：一、最典型的就是囤而不建，致使地块光着屁股晒太阳；二、仅拿出地块中的一小部分土地进行开发，抄热项目，放缓销售节奏，致使大部分土地仍处于闲置状态，从而坐地生财；三、拿地后，通过时间跨度较大的分期开发模式，变相囤地；四、预售证发放后，捂盘不卖，类似囤房实质与囤地无异。综合来看，姚家园地块的开发，就采取了第三种分期缓慢开发模式，以达到变相囤地的目的。

通过分期开发，和记黄埔的利润成倍增长。北京住建委官网网签系统上的数据显示，截至2月27日，目前在售的二期御翠尚府，已成交的269套房源成交均价为28358元/平方米，为一期760套商品房最终成交均价9230元/平方米的约3倍，而地块的楼面价仍为近1750元/平方米，因此成交均价与楼面价的倍数，上升至目前的约16.2倍。

囤地带来的溢价，同样可以从地块的升值上得到体现。《每日经济新闻》记者调查发现，北京政府官网首都之窗上，一份名为《北京市国土资源局朝阳分局关于和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司有偿国有土地使用权抵押设定登记》的抵押资料显示，2010年初，姚家园地块的项目公司和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司将姚家园地块中的姚家园东里4号院、5号院，合计土地抵押面积为57152平方米，抵押给建行北京鼎昆支行，抵押期限为2010年1月15日至2013年1月14日。当时这批抵押地块的市场评估价值为56156.9万元，而2010年初，被抵押地块的市场评估值已冲高至约9826元/平方米，为2001年和记黄埔拿地时的楼面价约1750元/平方米的近5.6倍。

涉嫌打“限墅令”擦边球

在开发中，御翠尚府开发商和记黄埔除有囤地嫌疑外，还涉嫌在产品开发中打限墅令擦边球。

目前搜房网逸翠园别墅宣传页面显示，姚家园地块二期御翠尚府仅推出8套330平方米独栋别墅，价格为1800万~2000万元/套。

《每日经济新闻》记者注意到，和记黄埔拿下姚家园地块的时间为2001年，但与北京市相关部门签订土地出让合同时间为2004年8月31日。

2003年2月，国土部发布的《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”），首次明确提出 “停止别墅类用地的土地供应”，限墅令正式面世。

记者在与一位内行人士沟通时，对方表示，虽然和记黄埔的实际拿地时间为2001年，但合同签订时间为2004年8月31日，因此姚家园地块同样属于2003年限墅令的限制范围。

或许正是慑于“限墅令”，御翠尚府的一位男性工作人员向记者解释说，虽然宣传上的用语为“独栋别墅”，但实际上并不完全是独栋别墅概念。而是一个板楼、联排别墅与叠拼别墅混合的产品组合形态。

上述内行人士认为，这是在打“限墅令”的擦边球，主要利用“限墅令”对别墅定义的模糊性，将别墅整合进高端住宅形态内，以避开“限墅令”约束。

随后，《每日经济新闻》记者就相关问题与御翠尚府开发商和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司相关人士进行沟通，但截至发稿时，记者尚未收到对方的回应。