龙年春节首个工作日，上海市副市长沈骏到市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路：2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。

　　各地正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，进行差别化“限购”措施的可行性等。那么，对于差别化“限购”、信贷措施如何进行？应该以什么样的标准进行差别化的限购及信贷政策？同策咨询研究中心张宏伟认为，应该以以下三个基本标准为依据：
 第一、调控的常态化及政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性，尤其是针对自住需求的首套购房者，应该出台一些措施让他们优先购房，或在税费上给予一定的优惠。

　　 第二、差别化限购、限贷措施要综合平衡政府财税收入与市场平稳运行的关系，不应照搬一线城市“一刀切”的措施，“一刀切”整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者，也不利于高端市场的发展。总体上应该具体灵活的制定当地的“限购”政策，也要适合当地经济发展的情况。

　　第三、防止差别化限购、信贷政策执行过程中过度放松，导致市场价格再度反弹。

　　从差别化“限购”措施来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，可以分为几种情况来分析，也可以综合参考以下几种情况出台具有市场叠加效应差别化的“限购”措施：

 　　第一、新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；同时，对于二三线城市的高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。    

　　第二、以限价代替限购，“政府指导开发商定价”方式对价格进行调控，带动成交量回暖。

 　　整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者，也不利于高端市场的发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白“新国五条”出台之后广东韶关、山东烟台、辽宁丹东等地之所以选择了相对宽松的“限价政策”以价换量，而不去采用限购，直接为市场降温。

　　第三、局部或区域性“限购”，对于需要大力扶植和发展的新区不限购。对于二三线城市的热点区域尤其是市中心区域或主城区进行局部限购，其实，这样可以保证整体市场成交价格不再被市中心高端楼盘成交过度而拉升，从成交结构上对全市房地产市场交易进行控制。

　　第四、放开户籍制度，买房即可入当地户籍，入了当地入籍就可以再买一套。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的蓝印户口的相关政策。

　　第五、对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购。对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。