文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

　　2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、卖卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局。这主要表现在：

第一、大幅降价只能导致个别楼盘成交量攀升，整体市场反而由于2011年10月底的大幅降价陷于僵局。从上海降价楼盘数量比例来看，目前只有10%左右的楼盘属于“跑得快”这种类型，在当前政策和市场环境下，整体市场具体每一个楼盘价格并没有因为这次龙头房企的降价而大幅降价调整，尽管多数开发企业对于未来市场降价的预期越来越强，但是半数以上的楼盘仍然按照原来的市场策略进行推盘，多数楼盘的价格并没有做深度的调整，有的楼盘甚至陷入长期观望的市场状态，因此，整体市场价格调整幅度也未到位，部分房企仍然以主动或被动“死扛”观望的方式应对当前龙头房企降价的市场环境，这导致了当前上海等一线城市市场成交尚未激活，整个市场成交趋势维持量低价稳的态势。

第二、2012年1月楼市惨淡开局 逾八成城市成交下跌。

数据显示，逾八成城市成交面积环比下降，13城市跌幅超过50%。其中天津跌幅最大，达78.78%；其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也有不同程度的下降

拿上海来讲，2012年1月，上海新建商品住宅总共推出10.38万平方米，环比下降了89%，与去年相比也有77%的大跌。成交方面，总成交21.27万方平方米，环比下跌63%，同比去年下落79%，

第三、限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资。