文/同策咨询研究中心总监 张宏伟

1月18日，广州市国土房管局局长李俊夫透露：今年的房地产调控思路已上报市政府，包括研究差别化“限购”措施的可行性。

龙年春节首个工作日，上海市副市长沈骏到市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路：2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。

各地正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，进行差别化“限购”措施的可行性等。那么，对于差别化“限购”、信贷措施如何进行？应该以什么样的标准进行差别化的限购及信贷政策？同策咨询研究中心张宏伟认为，应该以以下三个基本标准为依据：

第一、调控的常态化及政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性，尤其是针对自住需求的首套购房者，应该出台一些措施让他们优先购房，或在税费上给予一定的优惠。

第二、差别化限购、限贷措施要综合平衡政府财税收入与市场平稳运行的关系，不应照搬一线城市“一刀切”的措施，“一刀切”整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者，也不利于高端市场的发展。总体上应该具体灵活的制定当地的“限购”政策，也要适合当地经济发展的情况。

第三、防止差别化限购、信贷政策执行过程中过度放松，导致市场价格再度反弹。

从差别化“限购”措施来看，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，可以分为几种情况来分析，也可以综合参考以下几种情况出台具有市场叠加效应差别化的“限购”措施：

第一、新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；同时，对于二三线城市的高端市场有可能从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购，如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响高端楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。     第二、以限价代替限购，“政府指导开发商定价”方式对价格进行调控，带动成交量回暖。

整体市场全部限购事实证明会误伤自住刚性需求购房者，也不利于高端市场的发展，也不利于政府财税收入的增加，从这个角度而言，也就明白“新国五条”出台之后广东韶关、山东烟台、辽宁丹东等地之所以选择了相对宽松的“限价政策”以价换量，而不去采用限购，直接为市场降温。

第三、局部或区域性“限购”，对于需要大力扶植和发展的新区不限购。对于二三线城市的热点区域尤其是市中心区域或主城区进行局部限购，其实，这样可以保证整体市场成交价格不再被市中心高端楼盘成交过度而拉升，从成交结构上对全市房地产市场交易进行控制。

第四、放开户籍制度，买房即可入当地户籍，入了当地入籍就可以再买一套。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度；北京也正在研究外地来京人员凭居住证适用北京市民购房规定的可行性。天津一些地区也在执行购房即可入户的蓝印户口的相关政策。

第五、对于高端市场从限贷的角度抑制楼市投资需求，而不是限购。对豪宅和郊区别墅放开限购，改以限贷和税收手段进行调节。

第六、调整新建住房标准，普通商品住房进行限购，非普通商品住房不限购。如北京、上海等地调整新建住房标准，在限购政策执行上可以考虑以是否是普通商品住房对住房进行限购；

第七、一般而言，相关部门会出台应“限购”城市“限购”政策出台的最后截止时间，就像原来第一批出台“限购令”、“房价控制目标”的城市一样， 各地明确限购政策执行的截止时间点。

第八、限购的同时为政策执行留有余地，如允许补缴当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明即可按照相关规定购买1-2套房产，也可视为差别化“限购”措施之一。

在房企降价、“限购”政策长期存在的市场背景下，各地的房地产市场成交量以低位态势运行。而此时，不少以自住为主的首套置业需求却因为首付问题没有办法顺利购房，一大部分真实的自住购房需求因为首套房贷政策过紧被拒之门外。2012年“限购”政策延期执行，尽管一些地区有可能出台差别化的限购措施，鼓励以自住需求的购房者者入市购房，但是，此时，如果在信贷政策这块没有对于首套自住购房需求给予支持，在差别化的“限购”的背景下自住购房需求仍将没有办法顺利购房，那么政策调控的初衷及意义就不复存在。

当前，广州、南京等地银行已经出现下调至基准利率或在原来上浮的基础上有所回调，显示出各地对于市场成交量及自住购房需求的关注。笔者认为，当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年限购政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽，应该制定差别化的信贷政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。

对于首套置业者，应该在信贷政策上给予支持。同策咨询研究中心总监张宏伟认为， 2012年首套房贷政策可以从以下几个方向差别化执行：

第一、在信贷银行给出更多的房贷额度，并且有适度的贷款利率优惠支持自住刚性需求的首套房置业者；在审批时间周期上进一步缩短审批周期；

第二、在首付比例上，对于首套房置业者各地应统一降低首付比例至2成，改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上首付“高门槛”的状态；

第三、在交易税费上对于首套房置业者给予更多的减免和优惠，或以各种方式对于人才类首套置业需求给予购房补贴等。