2月1日《中国建设报》之《中国住房》周刊个人专栏《谈土论经》

　　房地产市场的繁荣与否总是和资金紧密相关。既包括宏观经济中的资金总量，也包括房地产行业获得资金的难易程度。对今年房地产市场的发展分析大致也要从这两个方面来考虑。

　　资金总量的分析还是需要从M2（广义货币）的变化来看。M2从去年年底开始出现了一些异动。前些年我国M2的增长与外汇储备的快速增长有很强的关联性，外汇占款成为基础货币投放的主要方式。有学者计算过我国M2增长中由于外汇储备与外汇占款增加带来的影响占到了97%。可以说，加入WTO（世界贸易组织）后，我国外汇储备的快速增长，带来了M2的同步快速增长，过度充裕的货币引起了房地产市场的波动。2001年底我国加入WTO时的外汇储备是2121亿美元，在2002年、2003年和2004年底，这一数据分别是2864亿、4032亿和6099亿美元。仅2004年一年增加量就达到了加入WTO之前累计的外汇储备总量，货币供应压力增大，之后的外汇储备年度增长更快。结合2003年出台的刺激房地产政策，就不难理解为什么从2004年开始全国房地产市场全面快速上涨。政府随后采取的主要调控手段是控制由于外汇储备过多引起的超发货币问题。

　　少有地，从去年8月份开始，我国外汇储备呈现了总体下行势头。除去年10月份环比上升以外，其他月份都是递减的，从3.26万亿美元降到了12月底的3.18万亿美元。与此对应，央行和金融机构外汇占款呈现加速净减少的局面，去年10、11、12月各月净减少值分别为249亿元、279亿元和1003亿元人民币。而去年7、8月份出现了短暂的M2增幅停滞甚至下跌的现象，之后数月M2重现上升趋势，更是从去年11月底的82.55万亿元急升至12月的85.16万亿元，12月份单月净增2.6万亿元，数量惊人！这与外汇储备与外汇占款的变动趋势呈分离趋势，说明央行在主动放出货币，我国货币供应由被动的外汇占款主导变为央行主动发行。

　　这种分离趋势在2008年底和2009年也曾出现过，那么会不会引起我国房地产市场的再一次暴涨呢？这还得从央行这种短期发行巨量货币的意图、此行为是否持续以及资金能否进入房地产市场来分析。

　　此次货币的放松主要是应对：过去一年调控下一些长期项目后续资金吃紧以及春节货币需求量放大的需要。从我国M2/GDP的畸高比例来看，我国并不存在持续放大货币供应的必要，此次央行的行为只能是短期微调行为。尤其是当前通胀压力仍然较高，寄希望于外汇占款减少后由央行主动发行来延续以往货币超发的现象是不切实际的，此时应该更是央行重新调整货币发行政策、适当减少货币总量的良机。

　　虽然短期内货币供应快速增加，但是2009年的房地产暴涨现象不会出现。2009年不仅是货币总量上去了，更重要的是以房地产作为救经济的手段，放开购买数量、减免各种税费、降低贷款利率，鼓励资金进入房地产领域。而今天恰恰相反，各种政策“严防死守”，以限贷、限购、限价等手段避免资金流入房地产市场。虽然大河涨水，但由于堤坝作用，小河里并没有出现水涨船高的结果。

　　由于投机性的房地产需求，会加快资金流通速度，放大资金流通总量，对通胀是非常负面的影响。加上当前房价相对于普通居民收入水平，已经处于引发系列社会问题的临界点，继续推行刺激房地产市场政策实不可取。但是在当前货币相对放松的情况下，适当放宽真实需求未尝不是一个好办法。

　　当前房地产进入下跌阶段，房地产开发企业、银行乃至地方政府都陷入资金紧张的困境。而由于前期过紧的贷款政策，一些真实需求被压抑住，有的地方要求首套房贷款也要50%以上的首付比例，贷款利率甚至在基准利率水平上有所提高，房价下跌的好处被贷款成本的增加冲销掉，使得真实需求无法有效释放，整个产业陷入困顿中。接下来应该在资金总量许可的情况下，调整当前限制真实需求释放的政策，让真实需求可以成为房地产市场的支撑力量。

　　总体上来看，央行主动发行货币，使得宏观调控的主动性增强，对房地产市场的政策也具有了更多的灵活性。这种灵活的政策调整应该以去投机性，释放真实需求为方向，来奠定未来一个良性发展的房地产市场基础。