亲眼看到的，未必就是真相。

　　权威统计显示，2011年上海商品住宅成交累计均价为22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。但是，复旦—同策上海同质新建商品住宅价格指数却显示，截至2011年12月末，该指数为329.04，同比上涨了4.39%，特别是其中非公寓的同质价格指数达到431.46，同比大涨31.52%。

　　同样的统计对象和统计周期，唯一不同的，前者是传统的市场均价统计，后者用了另一种统计方式，却得出了全然不同的结论。真相应该只有一个。

　　地方政府微调“醉翁之意”

　　节后首个工作日，上海市副市长沈骏到该市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路。官方渠道传递的信息涉及：将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策等。

　　最引人注目的莫过于，有望在2月份公布的上海市普通住房新标准，这是该市近4年来的首次调整。

　　上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏分析，此前已经披露的上海普通住宅新标准为：内环线内总价低于330万元/套，内外环线间总价低于200万元/套，外环线外总价低于160万元/套。与2008年执行的标准相比，内环线内、内外环线间及外环线外每套物业分别调整额度为85万、60万、62万，增长幅度分别为60%、43%、63%。龚敏直言，普通住宅价格标准的提高，表明政府有意促进刚性需求释放。

　　与上述上海政策微调的类似举动，在全国不少地方陆续出现。背后实际上是来自市场层面的巨大压力。

　　据同策分析师姚伯均提供的统计数据，截至2011年12月31日，上海市场上商品住宅可售面积达到974.24万平方米，可售套数68396套，同比2010年12月末分别上升52%和54%，比金融危机时的2008年末的库存面积和库存套数还高出15%和4.8%。

　　北京去年末商品住宅存量为1550.68万平方米，深圳去年末商品住宅存量为265.18万平方米，广州去年末商品住宅存量为509.04万平方米。上海的库存虽然还不如北京那么高，但已远远超过广州和深圳库存之和。

　　按照上海去年成交速度，卖完这些存量商品住宅，需要18个月的时间。与一线城市横向比较，上海的指标低于北京的26个月，高于深圳的12个月和广州的10个月。