调控持续发力开发商“过冬”难

　　2011年哈尔滨楼市与全国步调保持一致，“限”和“降”成为年度最热的两个字，调控政策深入到楼市方方面面，银贷紧收、销售滞慢和购房者持续观望使房地产市场愈加“寒气”逼人。

　　在连续数月探底后，今年首月哈尔滨楼市成交再创新低。哈尔滨房产管理部门提供的数据表明，1月份前半程该市商品房销售691套，环比和同比“双降”且降幅都超过七成，为两年来最低。而在去年第四季度，该市房地产业景气指数仅为93.3，更为8年内同期最低值。

　　一年内超过120个城市出台房价调控目标，近50个大中城市推行限购令，兼之连续加息和多次上调存款准备金率，国内楼市愈发走进深水区。哈尔滨市工商业联房地产商会会长桑洪说，随着调控常态化，开发商必须考虑开发节奏、拿地规模、产品结构和营销战略的变化，只有“变”才能有新路。

　　黑龙江省社科院经济所副所长程遥说，持续走高的房价突然停顿甚至下行加重购房者观望情绪，“买涨不买跌”的惯性心理使整个市场陷入观望。

　　开发商希望尽快消化库存，加速资金回笼。业内人士表示，大幅降价不一定能挽回销量，购房者可能会选择继续等待，而且房价“贬值”过大还可能引发老业主抗议，影响楼盘口碑。

　　黑龙江省天威投资有限公司总经理刘伟雄说，2012年房地产企业将进行洗牌，主要是开发商间并购重组，甚至部分开发商转型退出这一行业。对此，开发商应苦练“内功”，变一味扩张为提高产品和服务质量，那些产品单一、豪宅为主、不肯降价换量的企业将难以生存。

　　楼市风险应警惕

　　中国银行日前发布的《2012年一季度宏观经济金融展望报告》称，房地产市场调整将延续，预计2012年房价持续缓慢回落，全年销售量跌幅约15％，将呈现“前低后高”震荡趋势。但受经济减速、信贷偏紧和政策调控延续等影响，房地产行业将步入调整期，这对经济增长、商业银行和地方财政都将带来一定风险。

　　据数据显示，去年前11个月，全国130多个城市土地招拍挂住宅用地出让金同比下降15.4％，而商办用地土地出让金同比增长42.3％。温氏房地产公司董事长温利农说，商业地产价格远高于住宅，风险也更大，习惯了住宅市场获利的投资客，向不限购的商业地产进军，商业地产开发过度和二三线城市被热炒，可能引发新的结构不平衡，甚至造成泡沫。

　　哈尔滨市房产局相关人士告诉记者，很多房地产企业自身经营能力和资金链脆弱，只不过是利用预售款滚动开发，一旦市场洗牌，就可能出现建筑质量安全、拖欠工程款，甚至开发商“跑路”情况。“往往就是这些企业，为解决‘钱荒’会无奈选择担保、信托等高融资成本渠道，分解楼市下行风险，却埋下更大隐患。”该人士表示。

　　程遥表示，一些地方政府的巨额债务主要靠卖地及相关收入偿还，地价连续下行，资金短缺必然成为最大问题。二三线城市会有愈加强烈的调控放松意愿，这也是2012年楼市的一个关键点。

　　专家：进一步完善市场供给和政府保障“双轨制”

　　健康发展的楼市对中国经济的意义不言而喻。程遥说，2012年的一个重要方向是继续探索建立保障房和商品房、土地财政和房产税的双轨制，并择机做好短期行政措施退出和长期市场手段、制度设计的衔接。

　　“可以考虑首套房信贷政策的定向宽松，这不意味着政策转向，只是让开发商的降价能走量，同时减轻刚需人群的置业难度。”程遥说，国家要有更多举措促进保障房建设和中低价位商品房的成交，通过消化存量让房地产的开发链条适度动起来，避免楼市“硬性着陆”，还能推动房价合理回归，适度解决刚需。

　　哈尔滨理工大学教授杨文超认为，楼市调控要更强调市场化手段，房产税是一个好的方向，能给地方政府开辟“绿色”可持续的税源，减少对土地财政过度依赖。“房产税将提高投资客持有成本，抑制过度投资需求。今后还应进一步改革税收制度，合理调整消费税范围和税率结构，并密切关注是否有房产税等税费转嫁及重复征税等问题。”

　　刘伟雄表示，目前房地产行业的泡沫过多，国家应引导资本从房地产等投资领域流向制造业，让各类制造业能从银行借到钱，缩小与房地产的行业差距，推动国内实体经济的升温和跨越。