楼市调控！房价下降！市场萎缩！行业变局！买房困局！……过去的2011年，南京二手房市场跌宕起伏，新形势下市场发生了怎样的变化？买房人卖房人该如何应对？《淘房》对2011年南京二手房典型新闻事件进行了盘点，从中我们可以看出过去一年南京二手楼市的特点和变化。

　　房价倒挂！二手房比新房贵一倍

　　新闻回放：2011年11月20日，江宁武夷绿洲推出的特价房单价最低仅6275元/平方米。然而记者同时查询发现，当时武夷绿洲一套二手房的报价（69平方米，88.5万元）却高达12826元/平方米。

　　同一个楼盘，二手房价格居然是新房的一倍！实际上，在江宁、江北、城东甚至河西等多个区域，都出现了二手房价比新房每平方米高数千元的房价倒挂现象。二手房和新房价格大幅度倒挂是2011年南京二手房市场最典型的特征之一。

　　点评：新房降价了，为什么二手房价依然居高不下？价格这么高还该不该买？某地产家居网最新统计数据显示，去年1月南京二手房挂牌均价约为12800元/平方米，去年12月为12500元/平方米，全年仅小幅下降约300元/平方米。

　　对此，中广置业集团副总裁韩俊表示，新房降价后价格确实比二手房有优势，但新房相比二手房大多比较偏远，配套也不够成熟，而所谓的特价商品房不仅数量有限，而且一般还容易在某些方面有缺陷。

　　此外，商品房和二手房对比时还应该把租金考虑进去。买二手房还是买新房，购房人应该根据自己的实际需要选择，而不应该单看价格。业内预测今年二手房价格将小幅下降，与新房房价倒挂幅度将缩小。

　　市场萎缩！年成交量环比降三成

　　新闻回放：南京网上房地产统计数据显示，2011年南京二手房总成交38049套，比2010年的57371套减少了近2万套，是近三年来二手房成交量最低的一年。记者查询发现，从2004年至今，2008年的3.7万套和2011年的3.8万套的成交量是最低的，2009年的10万多套为最高，其他正常情况下年交易量都维持在4.7万套到5.7万套之间。也就是说，受楼市调控影响，2011年南京二手房处于八年来的低谷，成交量比正常年份少了1万多套。

　　点评：南京链家市场部经理舒莉莉分析，2011年南京二手房年成交量走势呈现出“L”形，即1月份成交达6378套的相对高位，2月份后成交量骤减，4~12月9个月单月成交量均在3000套上下徘徊。从当前的市场走势来看，这种趋势至少会延续至今年一季度，二手房住宅市场“低成交”状态还未结束。业内普遍认为，限购、限贷、加息等政策是导致今年二手房成交量明显下降的主要原因，调控政策不放松成交量就难以恢复。

　　行业变局！

　　扩张与关门潮并存

　　新闻回放：虽然去年南京二手房市场持续低迷，但房产中介行业却前所未有地热闹。北京行业龙头链家地产、深圳世联行、美国21世纪不动产和新景祥旗下第一房线等著名中介纷纷进入南京，我爱我家、中广置业和满堂红等南京老牌房产中介也大肆扩张。据不完全统计，这些公司去年共新开了100多个门店。但受调控影响，年底来自深圳的世联行却关闭了南京的两家门店。另据业内估计，共有约1/3的小中介公司关门。南京中介行业竞争激烈，可能面临前所未有的大规模洗牌。

　　点评：南京链家地产总经理黄月平说，目前该公司在南京的门店数已有20多家。南京二手房市场需求量大，中介代理比例低，有较大的发展空间，在南京链家地产将把握机遇稳步发展。南京满堂红总经理袁小玲说，虽然目前买房需求暂时被压抑了，但迟早会释放，南京二手房市场依然有较大潜力。业内普遍认为，大量品牌房产中介的进入，将导致南京中介行业在激烈竞争中实现蜕变，行业洗牌后品牌中介将占据市场主导，南京人将享受到更好的买房卖房服务。