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调控目标走向现实“楼市2012”将何去何从

海西房产网 发布时间:2012.01.07 来源:金融时报 作者: 胡萍

        7.05%———当前5年期贷款利率,相比去年初,上涨幅度接近10%;0.19%———11月份新建商品住宅价格环比下降幅度,与上月相比较,房价跌幅逐步扩大;1000万———去年保障房新开工套数,相比2010年的580万套增长了近一倍。

        2011年是楼市调控政策出台最密集且执行力度最大的一年,信贷、税收、土地、行政管制,多管齐下。从上述有升有降的数据中,不难读出房市“只赚不赔”、房价“只涨不跌”以及调控“屡调屡涨”时代的终结。那么,回顾这些标志性的时点或数据,能否让新年楼市走向更清晰地呈现?过去一些行之有效的调控举措又将迎来怎样的2012年?

        信贷政策或对自住需求适度放松

        刚刚迈入2012年,很多月供族就开始盘算:目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%,上涨幅度接近10%。按照新利率,到底每月要多还多少?以100万元贷款30年为例,经过三次调整至7.05%后,每个月要多还432元。

       去年央行共计3次上调存贷款基准利率,公积金贷款利率在连续三次上调后也升至近年来的较高水平,2011年二季度开始,在信贷额度持续紧缩的情况下,多数商业银行不愿意发放住房贷款,不少银行要求首套置业者首付比例高达四至五成,并且首套房贷利率较基准利率上浮了10%左右。首付和利率涨到历史峰值,使得购房成本冲至高位,成为入市与否的首个难题。信贷政策也成为此轮房地产调控政策的重要组成部分,在调控中发挥着举足轻重的作用。

       “在商业银行放贷额度较少的情况下,我国个人按揭贷款增速持续放缓,自3月份以来持续出现同比负增长。在严厉信贷政策的影响下,楼市陷入低迷,成交量持续在低位徘徊。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。他认为,尽管中央和地方政策都不断强调实行差别化信贷政策,但是本轮调控中,对刚性需求和改善性需求的打击依然较大。

        在持续实施严厉调控的同时,怎样尽早打破市场僵局,尤其是要满足大量自住购房和改善购房者的需求?与去年不同的是,在最近召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部部长姜伟新表示要支持居民合理购房需求,优先保证首次购房家庭贷款需求,且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。杨红旭认为,首套住房与民生联系密切,国家差异化房贷政策方针,不应该误伤刚性购房者。因此,2012年有望针对自主需求购房者出台一些信贷方面的优惠政策,尤其是首次房贷。

        上海中原地产研究咨询部总监宋会雍预计,今年上半年,信贷额度趋于宽松,首套房贷利率有机会回落。

        房价或仍将惯性下行

        去年10月被视为房价分水岭。当月,全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格下降城市数量首次超过上涨城市,价格环比出现年内首次负增长。紧接着,11月份新建商品住宅价格环比继续下降,且跌幅逐步扩大。综合多方面情况看,房地产开发投资增速高位回落,房地产开发企业资金趋紧,土地交易市场量价齐跌,房地产贷款增速回落,房价拐点初现端倪。那么,在调控延续从严定调之后,今年房价能否达到“合理回归”的目标?

        杨红旭说:“进入2011年以来,15个大型上市开发企业销售均价明显下降,由1月份的11900元/平方米下降到11月份的10000元/平方米,降幅达19%。虽然这其中也有高档房成交比重下滑的结构性影响,但总体来看,房价初现实质性下滑,估计今年上半年仍有一个惯性下行的过程。”

        亚豪机构副总经理任启鑫认为,上半年的政策方向已经明确,虽然有可能出现微调,但仍会坚持现有的调控方向,即“鼓励自住、抑制投资”,意味着限购政策只会出现结构性调整,而不会全面放开,购房需求仍然受到严格限制,将推动房价一路下行。另外,2012年的上半年,供给是刚性的,而需求却是弹性的,在这种情况下,唯有降价才能保住销量,尤其是供应过剩的郊区,降价项目将继续增加,降幅也有望冲击新低。

        去年年末,全国多地降价项目日渐增多,“降价潮”呈现蔓延态势。但还有业内人士提醒,不排除某些二三线、甚至三四线城市房价仍然上涨,因此必须严格确保各项政策执行到位。

        保障房加快走向现实

        2011年,1000万套保障房的开工量创下历史之最,不光规模最大、建设进度也是最快的一年。加上今年计划开工的700万套,两年内开工建设的保障房几乎达到整个“十二五”建设任务的一半。根据国务院部署,至“十二五”期末,保障房的覆盖面将达到20%。

        保障房加速建设之时也在改变着楼市格局———供应结构从以商品住房为主转向商品住房与保障住房双轨供应。全国住房城乡建设工作会议表示,2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上,基本建成500万套以上,可见保障性住房建设开始设定竣工目标,在目标设定方面也更加科学合理。2012年中央经济工作会议中又提出,继续加大对保障性住房的投入,要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作,更加注重健全制度建设。

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