虽然经历了严厉的政策调控和年末的楼价“跳水”，2011年1-11月，全国商品房销售额依然达到创纪录的8.9亿平方米，同比增长9%。

　　实行“限购”、“限贷”、“限价”的中心城市的销售业绩大受影响，北京2011年1-11月商品住宅销售面积为819万平方米，预计全年成交900万平方米，同比下降约27%。成交面积比2008年还少200万平方米，创十年最低纪录。

　　广州实行“限购”后，成交量同比下降35%，但价格仍然有2.6%的涨幅，站稳在13000元/平方米。

　　目前的形势比较微妙。

 　　管理层在2012年两会前，会高调宣布“房地产调控政策继续”。“让楼价回归到合理的价格水平”，是管理层的决心。从近期领导的一系列表态和有关部门的举措分析：

 　　1、防止楼市泡沫，防止楼价反弹，依然是管理层最关注的事情。在城市居民投资渠道狭窄，资金出路有限的背景下，任何宽松的货币政策或房地产政策松动，都可能令楼价反弹。“两会”之前，政策没有大动的可能。

 　　2、管理层不会让楼市崩盘。楼价大跌的危害，一点不会比楼价大涨的危害小。尤其是2012年国内外经济形势复杂多变，中国“保增长”十分迫切，楼市崩盘将令经济增长化为乌有。

 　　在当前形势下，管理层有多种工具和手段，可以让楼价大幅“跳水”，诸如大范围试点“房产税”等，将可以令楼价应声而落。管理层迄今持非常慎重的态度，是希望房地产市场稳定，而不是希望楼价出现“哗拉拉”的急降。

　　楼价合理回归，包含两种含义，北京、上海、深圳等投资色彩浓烈，外地人买房比例高的城市，通过“限购”等措施，挤出楼市泡沫。

　　对大多数本地人需求为主，泡沫较少的城市，管理层还是允许楼价温和增长，具体指标就是：增长幅度不高于GDP增幅和人均可支配收入的增幅。

　　只有全国大部分地区房地产市场仍然保持“楼价温和增长”，楼市的成交量才能稳定，商品房的投资才能维持一个高水平。在“内需刺激优先”的2012年，这一点甚为重要。

 　　值得关注的是：调控政策继续走下去，结果可能形成“恶性循环”。

 　　2008年金融危机爆发后，4万亿刺激计划和宽松货币政策，让楼价急升，楼市疯狂了两年。

 　　2011年开始严格调控，2012年楼价是调下来了，但成交量也逐渐跌入冰点。“价跌量更跌”，发展商苦苦煎熬，地方政府欲哭无泪。

 　　如果2012年房地产发展商大幅减少买地，大幅消减开工计划。未来两年，地方财政将十分窘迫，商品房市场在2014年之后极有可能又将出现“供应短缺”现象。

　　不难预见，“调控——低谷——救市——高峰”这样的四步曲，这样的“恶性循环”，将会迎来一个新周期。

 　　这是政府、房地产业界和广大楼市参与者都不愿意看到的结果。房地产市场调控，需要一个长效机制。而长效机制的缺乏，必然造成短期行为的泛滥。