二手房篇

　　今年年初，有不少业内专家预言，楼市调控定将在2011年进入更深层次的调整，虽然预言者的表态已颇为“谨慎”，但大都“乐观”地相信在强大的自住需求支撑下今年的二手房市场仍可保证在6万套以上的成交，而从目前来看，这个愿望已显然无法实现。

　　盘点1

　　调控效果凸显“金九银十”显冷清

　　通过旺季的市场成交状况去分析，对于判断一整年的整体市场行情是极具“解释力”的，如果旺季成交也显得低迷，那全年市场的“精神状态”也就不言而喻了。根据天津市国土资源和房屋管理局统计数据显示，2011年9月天津市二手私产住宅共成交3769套，环比下降7.9%，同比下降41.8%；2011年10月天津市二手私产住宅共成交2681套，环比下降28.9%，同比下降55.5%。

　　2011年，自年初国家宏观调控政策“新国八条”以及地方执行细则“津十条”出台，市场进入新一轮调整，成交量连续下滑，市场观望气氛较浓，加之金融信贷政策的持续紧缩以及下半年“新国五条”的出台，均使得楼市的宏观调控不断加码，在“金九银十”来临之前，我市二手房市场成交量已连续出现四个月的下滑。

　　今年我市二手房市场“金九银十”旺季不旺主要有两个原因：其一是宏观调控政策的严厉性和持续性；其二则是新建商品房在第三季度的集中开盘。从政策的严厉性影响看，今年正处在国家宏观调控力度加大的市场背景之下，3月份以来，“限购”、“限贷”政策的严厉执行，使得入市门槛进一步提高，打击了投资投机需求，同时限制了部分改善型自住需求，造成市场的需求量大幅度缩减，成交量随之减少。从政策持续性影响分析，与往年的宏观调控政策相比，今年政策的持续性更强，自下半年开始，在上半年政策严厉执行的基础上，国家出台“新国五条”将限购政策扩大至部分二三线城市，这在一定程度上表示了国家宏观调控的决心，释放政策延续的信号，使得购房者观望情绪并未缓解，成交难以出现大幅增长。

　　此外，从新建商品房的大量上市影响分析，“金九银十”全市有75个新开楼盘集中上市，其中中心城区19个，加之优惠政策不断升级，均刺激了部分购房需求，尤其部分原本计划购买二手房的购房者将目光转移至新建商品房市场，陷入对二手房和新建商品房之间权衡比较，交易意愿有所下降，这也是造成二手房成交旺季不旺的原因之一。

　　盘点2

　　租售市场表现差异 “售转租”现象有所增多

　　在“金九银十”过后，二手房滞销现象越发明显，尤其是进入采暖期以来，房源滞销更使得二手房业主的持有成本不断增加，而过低的成交价格难以满足业主的心理预期，因此许多业主都纷纷选择了“售转租”或“可售可租”以观望市场后市走向。

　　一方面，今年以来全市二手房市场成交量同比下滑30%以上，持续的调控使得二手房买卖市场观望气氛浓厚，成交持续低迷，二手房滞销现象逐渐显著。而过低的成交价难以满足业主的心理预期，因此部分业主选择“售转租”以观望市场后市走向；另一方面，与买卖市场的低迷相比，本市住宅租赁市场则保持活跃，首先自春节后立即升温的租赁旺季、到6月份的毕业生租房、暑期的中小学周边陪读租房以及9月的考研族租房等均带动了租赁市场的活跃，加之天津市外来人口的不断增多使得租赁市场在未来时间内仍被看好，因此位于租赁热点片区的二手房业主将其房源转入租赁市场可实现短期内的快速变现，减少房屋空置带来的持有成本也是目前局部片区“售转租”现象集中出现的主要原因。

　　盘点3

　　房交会提振市场 难打破观望壁垒

　　11月2日，为期五天的津门房产盛宴平淡中落下帷幕，从秋交会现场观展情况来看，尽管在目前市场成交低迷的背景下，秋交会期间观展咨询的购房者仍十分踊跃，对于市场的关注度较高，但展会期间的成交量则表现平平。

　　对于购房者来说，随着宏观调控政策的不断升级，现阶段市场已出现了新建商品房集中打折优惠、部分二手房片区价格有所松动的现象。同时，国家针对楼市的宏观调控政策并未动摇，购房者对于未来房价将会继续下降的预期强烈。因此，“买涨不买落”的消费心理及政策调控的客观影响，均使得购房者的观望氛围难以消除，房交会也成为了购房者集中判断市场和观望市场的重要参照。