二手房 市场下探 明年有望回暖

　　2月份出台的“京15条”奠定了2011年北京市房地产市场的基调。调控之下，北京的二手房市场同样受到明显的冲击。

　　数据显示，2011年北京市二手房成交(实际过户量)约10.1万套，同比下降42%；2011年全市二手房成交均价为22772元/平米，同比上涨7.5%。从近五年的成交量价对比来看，2011年北京二手房市场成交量降至近3年以来的最低点，成交均价涨幅明显变小。

　　在限购、限贷的背景下，全年成交量走势呈现出罕见的“L”型，继1月份成交量达到23000套相对高位后，自2月份起成交量骤减，2至12月11个月期间，单月成交量均在8000套上下徘徊。与此同时，购房者更加注重二手房的区位优势和购房成本，城六区、小户型、低总价的产品受到青睐，并直接体现在成交套数上。

　　严苛的调控政策促使大批外地人失去购房资格，链家地产市场研究部统计指出，2011年的二手房市场中，外地人购房占比仅为15%，与去年相比下降了15个百分点，成为自2005年二手房市场逐渐活跃后外地人购房占比最少的一年。大批的外地人购房潜在需求因政策限制而被滞留租赁市场。

　　“2011年二手房住宅成交可以用‘过低’来形容，调控效果相当明显，购房者保持观望态度，市场新增房客源量无本质转变，低成交将至少持续至2012年。”链家地产首席分析师张月言简意赅地如是总结。

　　对于2012年的二手房市场情况，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮则表现出相对乐观的态度。他预计，虽然短期内的市场预期不太明朗，2012年第一季度的价格很可能延续2011年四季度的下调态势，但2012年全年的二手房市场供需有望逐步回暖，二手房成交量可能回涨至15万套左右，成交均价将回归到2010年的水平。中长期来看，具体政策一旦确定，市场信心将随之回暖，二手市场交易将先于一手房市场活跃起来，随着刚性需求不断释放，成交将快速回涨企稳，价格或在小幅下调后趋于稳定。