临近年关，二手房市场“寒意”渐浓。抛盘量不断攀高，多数业主以试探性挂牌出售，不断加剧二手房成交的“寒意”。12月份，更多城市发出继续限购的信号，让本来已经寒冷的房地产市场前途更加低迷。

    　根据国家统计局最新数据显示，11月全国70个大中城市房价继续回落，又有15个城市加入了环比价格下降的行列，同比价格下降的城市也有所增加。随着房地产市场的降温，各地二手房市场也逐渐进入“寒冬”。

    　购房者观望情绪浓厚

    　与新房市场一样，观望为近期二手房市场的主要表象，多地二手房交易市场都呈现出价量齐跌的态势。目前一二线城市无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，进入12月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态。更值得关注的是，购房者对房价下行的感受远远不如统计数据那么直接，楼市观望局面还将继续。

    　“冬季本来就是销售淡季，加上今年的房地产调控很严厉，年末开发商纷纷加紧推盘，有的新楼盘价格更是降得厉害，如今买新房和买个二手房的价格相差无几，何况目前炒房的人看到这种市场行情都开始退出了，这些都无疑给自年初以来本就冷清的二手房交易市场雪上加霜。”佳诚房产经纪人说道。

    　楼市政策的不断紧缩，二手房交易量的大幅下降，让许多房产中介苦不堪言，小中介现倒闭关门潮，大中介现裁员潮。二手房交易是房产中介收入的主要来源，此次楼市变动对二手房交易市场的影响可以说是对房产中介最严酷的打击。业内人士预计，在调控高压态势下，短期内市场成交难有明显改变，房产中介关店潮在明年仍将持续。二三线城市，虽然没有处于风口浪尖，可是受限购的等一系列政策的影响，也是“步步惊心”。

    　一二手房倒挂成交遇冷

    　近期，开发商低价开盘项目不断蔓延。低价开盘使得部分城市一手房、二手房形成明显的价格倒挂。以北京为例，一般想买二手房主要是贪图地段好，生活配套齐全，现在北京的一些地方相同地段内的二手房价格都比一手房贵不少。

    　“现在市场不好，您的房子看房、问房的人不少，但就是价格太高，谈不拢。这套房子挂牌也快两个月了，您是不是考虑一下调低一些价格……现在成交的二手房本来就不多，您可以看看我们店里的数据，成交的都是低价的。”12月初，位于朝阳区青年路的一家二手房中介业务员正在给二手房业主打电话劝降。

    　交易下降使二手房价格浮动加剧，近期租转售等，加上购房者的观望使得二手房大增。甚至部分城市一手房远超二手房，二者比例甚至高达1∶6。这样的比例说明一二手房成交倒挂，二手房受到冷落的尴尬。

    　对于为何会出现这种倒挂现象，业内人士认为，国家“限购限贷”的楼市调控政策是一个重要原因，“国家的楼市调控政策，让新房销售量不断走低，开发商为了尽快把房子卖掉，快速回笼资金，不得不大幅度降价促销，从而把新房的均价拉到了一个相对较低的水平。” 此外，二手房的定价主体是个体业主，和开发商相比，他们对市场变化的反应是相对滞后的，所以调整也会慢一拍，而且个体业主在资金要求方面并不高，并不急于回笼资金，也造成了他们不愿轻易降价卖房，他们完全可以用转租待售的方式回笼资金。另外，“二手房业主不愿把房子卖掉还有一个原因是一旦把房子卖掉，他们一时间还很难找到更好的投资方式来对抗通胀。”

    　明年中介或转向商业地产

    　“你好，先生，我是xx房产中介，近期我们接了一个商业项目的代理，商铺的年回报率在8% 左右，请问你有兴趣吗？……”近期部分购房者会发现不少房产中介开始推销商铺投资。随着二手房市场遇冷，直接导致部分房产中介公司开始转变业务结构。

    　“眼下不少房产中介都在亏损，关门的也不在少数，甚至连产业链上的担保公司都垮掉不少。”一位相关网站负责人透露，在这种背景下，不少房产中介转变业务结构，将重心投向商业地产，试图多元化业务结构来降低破产风险。除了积极开拓本地商业地产外，不少大型中介机构还借助网点、资源的优势，发动各地的城市分店来联合代理，力求通过商业地产杀出一条过冬的“血路”。

    　据佳诚房产黄经理介绍，目前该公司已经开始调整业务方向，专门成立了商业地产顾问部门，专门商业地产市场提供运营以及营销代理服务。黄经理表示，政策影响是比较大的，现在公司已经裁员30%，开拓商业地产项目和租房市场，将是该公司明年“过冬”的战略之一。

　　“不过，虽然商业地产租赁及交易市场价值不小，但实际上这块业务并不好做。商业地产对经纪人专业水平要求比较高，想要进军这块行业目前难度不小。”一业内人士坦言。据了解“目前大量投资者的资金转向三线城市，商业地产投资期比较长，关注这块行情的客户比较少。房产中介力拼商业地产业务，一定程度上是无奈之举，这种发展模式能否持久也值得探讨。