由于二手房整个交易过程要持续较长时间，并且可能涉及取消银行抵押、过户办理等程序，也相对复杂，所以很多二手房的购房者对交易过程当中会碰到哪些风险，如何避免很关心。本期记者收集了交易过程当中比较典型的两个案例，并咨询相关专业人士，给购房者提供对策参考。

　　房款分期付 避免产权证纠纷

　　案例：林女士已经和一套二手商品房房东谈好买卖的相关事宜，就剩下办过户手续了。中介帮林女士确认了该房子目前产权清晰后，就到房管局提交相关资料办理过户手续，林女士也把房款全部付给卖方。但是过了18个工作日后，要去房管局拿新的产权证时，却被告知，该套房子已经被原产权人的某债权人申请了财产保全，不能办理相关的过户手续。中介就联系卖方，让他赶紧去处理，保证房子能够尽快过户，但是卖方一直拖延，林女士等了几周之后才终于可以去顺利过户。

　　对策：卖方有没有一些债务纠纷，中介和买方都无从知晓，中介也只能在办理过户手续之前确认这套房子产权目前是否清晰。而从提交办理过户手续到办出新产权证还有18个工作日的时间，在这段时间，如果买方有债务问题，其债权人是可以向法院提出对该房子的财产保全申请的，这样房子就没办法过户。碰到此类情况，如果买方是全额付款，那卖方有可能因为已经拿到钱了，就怠于对此债务问题的处理。所以，为了尽量避免这种情况的发生，买方最好是先付一部分房款，等到新的产权证办下来了再付完余款。

　　过户交易委托书提前拟 避免卖家反悔

　　案例：王先生看中了一套二手房，可这套房屋上还有银行的抵押贷款，原房东要求王先生先交首付以便取消抵押。王先生就与中介和卖方一起去贷款银行帮卖方还款，卖方也按照约定付清了银行的贷款并拿到了抵押权证。不过，在办理完抵押注销手续后需要再过3个工作日才能办理过户手续。王先生就和卖方约好再过3个工作日再去办理。可到了那一天，卖方却没有来，说出差了，几天后，又说家人不同意卖了。后来王先生了解到，卖方是不想卖了，想反悔，所以故意不去办过户手续。

　　对策：按照法律的规定，房屋在谁的名下才是谁的，就算你住进去了也没用，所以只有过户好拿到新的产权证，房子才算是属于你的。但是注销抵押和过户之间有一个时间差，如果卖方在这段时间毁约的话，那买方不仅不能过户，而且还有一笔首付款被卖方扣着。为了避免此类情况的出现，买方最好在交首付款的时候，要求卖方到公证处办理一个过户交易的委托书，并对委托书进行公证，但是因为委托书委托方是可以自己去撤销的，要在委托书上注明“本委托不可撤销”一般也是没办法的，所以还要同时在公证处办理一个“事实合同公证”，只有两个公证才会比较有保障。