许多人购房往往喜欢通过中介公司寻找房源，这样不仅能够获得更多信息，而且方便省事，甚至在出现争执时还有一个调停者或证人。然而由于中介公司的良莠不齐及利益冲突，购房者与中介公司之间也经常会出现种种纠纷，特别是关于费用的纠纷。那么，面对这些纠纷该如何处理呢？本期通过两个案例分析为大家解惑。

　　1.卖方违约中介有义务协助买方索赔

　　案例：今年8月，李小姐打算在惠城区江北购买一套二手房，通过当地一家中介公司的介绍，李小姐找到了一套心仪的房子，并与房屋出卖人张某订立了《房屋买卖合同》，同时三方签订了一份《房屋买卖居间委托协议》，其中约定李小姐应向中介公司交纳佣金10000元、贷款服务费2000元、过户服务费3000元。随后李小姐根据合同约定向房屋出卖人张某交付了一半房款，也向中介公司付清了全部服务费用。可仅仅过了3天，张某便反悔并拒绝办理过户手续。无奈之下，李小姐只能要求中介公司退回所有中介费用，但被公司拒绝，理由是其已促成李小姐与张某签订合同，完成了居间事务，而张某反悔与中介公司无关。

　　解答：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。广东尚典律师事务所律师胡丽琴表示，《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”故在中介公司已经促成李小姐与张某签订《房屋买卖合同》并交付了一半房款的情况下，理应算是完成了居间事务，李小姐自然无权要求中介公司退回佣金，而只能以张某违约为由，要求张某赔偿该损失，不过中介公司作为居间方，有义务协助李小姐向张某索赔损失。此外，由于公司尚未为李小姐提供过户及贷款服务，自然不应“无功受禄”，否则构成不当得利，所以这部分费用应予退还。

　　2.并非看了房中介便能获报酬

　　案例：今年7月11日，住在惠城区河南岸的朱小姐与一家中介公司达成了一份中介协议，约定由中介公司按朱小姐的要求向其推荐房屋，事成之后由朱小姐一次性给付中介公司11000元的中介费用。一周后，中介公司安排了朱小姐实地看房并已进行相关介绍，朱小姐对房屋表示满意，但觉得价格太高，公司也没能让卖方把价格降下来。于是此事暂时搁浅。过了几天之后，朱小姐通过朋友找到了房主本人，经洽谈，以低于公司所谈价格5万元的价格成交。该中介公司知道此事之后，以其已经进行中介服务为由要求朱小姐支付中介费用但遭拒绝。随后公司向法院提起了诉讼，但法院最终判决驳回了公司的诉讼请求。

　　解答：法律专家认为，法院的判决是正确的。一方面，中介活动的核心是促成合同签订、完成交易，而不仅是进行居间行为。中介公司安排朱小姐看房，只能说进行了中介活动，并不等于已促成合同签订、完成交易。因为该中介公司所谈的价格太高等原因而未能促使买卖双方达成共识，促成交易，所以朱小姐与房主的买卖不能算是因为中介公司的介绍而发挥的作用。如果只要已看房，只要买方与房主完成交易，而不管中介公司最终作用都必须付费，那无疑是加重了买方的责任、排除了买方的主要权利、免除了中介公司的核心义务，当属霸王条款。另一方面，公司无权因买方朱小姐已看房，而剥夺其选择他人服务的权利。且交易的完成，起决定性作用的恰恰是他人，而非中介公司。

　　房屋不具备交付条件勿接受交付

　　案例：吴女士所在小区2011年7月按照购房合同约定办理了房屋交付手续，领取了钥匙，但是，现在却发现，开发商到目前也不具备交付条件，完全是为了逃避交付迟延的违约责任才与业主办理交付手续的。吴女士咨询，能否主张开发商承担迟延交付责任？

　　解答：房屋交付的条件就是“验收合格”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

　　当然，作为交付使用条件的验收，不是业主个人的验收，而是由项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织的验收。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

　　那么，交付使用后发现不具备交付能否主张开发商承担迟延交付责任？

　　从法学理论上讲，即使业主已经入住，一般也应该从房屋具备交付使用的条件时起，计算实际交付是否违约的时间。但在法律实务中较多地支持了“交钥匙”为交付时间的观点，所以，业主接受交付的房屋后发现该房屋并不具备交付条件，主张开发商承担迟延交付责任的，一般很难得到支持。所以，法律专家认为，对于不符合交付使用条件的房屋，业主应该坚决不予接收，以免事后麻烦。