纵观2011年的上海房地产市场，房产调控的政策陆续出台，新8条、房产税、沪9条、加息掷地有声，各种叠加的房产调控政策，使得上海二手房市场持续低迷，成交量急速冷却。

　　截至11月，今年上海市二手房总成交套数为13.1684万套，预计12月也难以突破8000套，以此推算全年二手房成交套数环比去年的降幅达到7%左右，相比2009年，成交套数的降幅高达近50%。自1月底新一轮国家调控政策出台以来；2月成交量出现骤降；3月起成交量又回升至1万套以上；到7月，市场成交情况又急转而下，不但未出现传统意义上的金九银十，成交量反而连续4个月下降；至11月时甚至跌破至7000套以下。

　　在限购限贷的双重影响下，需求被抑制，二手房成交量持续处于低位。如今，二手房价格优势不再，但一些业主的报价依然坚挺，导致部分区域二手房价格甚至高于同区域内新房的价格。在周边一手房价格的参照下，二手房加上税费成本后总价上更偏高，距离买家心理价位有不小差距，因此难以促成实际交易。限购政策执行后，部分业主售出房源后无法再购进，因而惜售持有房源。在这种情况下，首套自住需求便成为二手房市场成交主体。

　　部分投资型客户把目光投向不受调控政策影响的商业地产。在今年1-11月上海二手房成交结构中，商铺和办公楼的成交比例相比去年都有一定的提升。其中，二手商铺的成交量比例从去年的1.50%增长至2.01%，二手办公楼的成交量从去年的1.46%增长至1.82%。目前，上海二手住宅成交套数仅为9.0938万套，占二手房总成交量的69.06%，与去年二手住宅占80.84%相比，大幅度缩水。这与投资型客户的投资需求基本受到抑制有很大关系。他们在二手房市场中逐渐淡出，而刚性需求和改善型需求购房者的比例明显上升。从今年1-11月成交房源分布的板块来看，排名前五的分别为松江新城、浦东金桥、共康泗塘、闸北彭浦和宝山顾村板块，这些区域内的刚需比例至少在六成以上。

　　明年上海将继续加大调控政策，执行“限购令”意味着投资者在政策的打压下“望而却步”，改善型需求也面临着限贷和房产税的双重压力，而资金实力有限的刚需购房者依然持有房价下行的心理预期，与二手业主在价格上难以达成共识。预计，二手房市场在短期内迅速回暖的可能性不大，市场还会面临一段时间的“冰冻期”。