近日，网尚研究机构总经理李智发布了题为《流动性回收，房地产怎么办?》的演讲，主要回顾了2011年南京房地产市场。

　　李智根据二手房市场两年的成交量得出结论：2011年走势与2010年走势特点类似，2011年呈现逐月下滑态势。根据网尚研究机构监测12个城市的二手房走势，与南京走势基本相同，成交量降幅基本上都在20％以上，降幅最大的是宁波48.26％，杭州、北京都在40％以上。

　　成交量一路下滑的背后有一种声音叫“我不卖”，为什么二手房主不卖？一方面，房主还贷压力不大，原首付不高，买价也不高，没有变现的意愿，另一方面调控初衷是降低购房成本，特别是首次置业者，但现实是不断增加购房成本，增强了房主的持有信心。首次置业人虽然房价下降，但是总购房成本是增加的。所以现有政策及市场并没有解决首次置业者购房门槛高的问题。

　　而一手二手房价倒挂说明了什么？一手市场成本价、亏本价楼盘已经出现。

        一、二手房同区域房价倒挂现象出现。包括江北楼盘新房和二手房市场已经存在价差，也就是二手房价格比新房价格要高。

　　一、二手房价倒挂说明什么？这是我们的推理过程：第一，我认为房地产市场是由一二手市场构成的。今年二手房成交套数比一手房要小。

　　第二，房价不仅由开发商决定，还由二手房市场决定。我们通常观念认为房价是由开发商、新房市场决定的。但其实这个观念是不正确的。

　　第三，房价上调的时候，往往二手房价是跟着一手房涨的。

　　第四，房价僵持或者下跌的时候，往往二手房价反而起到支撑房价的作用。

　　第五，二手房价为何更具有抗跌性？二手房持有成本低，售卖意愿不足是主要原因。

　　第六，一手房价下跌多的区域往往是该区域入住率低的区域，也是二手房支撑房价比较薄弱的区域。

　　第七，主城内房价抗跌性主要功劳在于大量自住的存量房存在，来支撑房价。

　　第八，未来房价是否真正下跌？跌落幅多深，主要取决于二手房市场卖盘多少，开发商因资金链窗口期下跌，得对房价下跌起到部分作用。

　　第九，增加持有成本是促使二手房抛盘动因，也促使市场价格下降的手段。

　　第十，一二手房价倒挂会部分抑制房价下跌速度，二手房成交量萎缩对一手房开发商反而是一件好事。房价的上涨与下跌，除了政府的政策，还有市场的自身规律。