天河区

　　天河区楼价降了没？

　　没降，反而还有大幅上升。合富置业成交统计数据显示，天河区11月二手买卖均价为27444元/平方米，环比升幅约20%。甚至与一手楼价相比也不相上下。成交均价受拉升的主要原因在于11月份天河部分豪宅板块，出现价格低于市场价的高端住宅笋盘流入市场，其质素高、价格笋的特点吸引实力买家一次性付款“抄底”购买，从而令中高价位二手住宅成交比例有所增大。

　　除了部分豪宅单位外，天河二手楼价整体仍然企硬，因此整体成交状况依然惨淡。据一些中介地铺的有关负责人介绍，因为没有生意，年初有十多个二手经纪，现在只剩八九个了。

　　买家与业主心理价位落差大

　　现在一手住宅市场降价情况是雷声大雨点小，又或者说是东边日出西边雨。有些楼盘说吹风价降了多少，但楼盘的吹风价本来就虚高；外围区域确实有些下跌了，但市中心的价格依然“企得很硬”。

　　天河正是这“企得硬”的市中心。并且，珠江新城这一风向标的一手楼价，还有继续走高的趋势。这种情况之下，天河二手业主心态比较强硬也属正常了。当记者问到最近二手楼价是否下降时，珠江新城兴业地产地铺的经纪刘先生用很肯定的语气说，降价的盘源非常少。据刘先生介绍，目前珠江新城西区二手住宅，北向一般能达到2.5万-2.8万元/平方米左右，南向则在3万元/平方米以上，与之前比，变化少有。

　　名汇地产的汤小姐透露，体育西最近有一套80多平方米的三房楼梯楼以120万元的总价成交，因为业主急着等钱用，买家又一次性付款，所以比较“笋”。至于一般的盘源，开价一般都在1.8万元/平方米以上。“天河南、体育西二手楼价上来后就没有跌过”。

　　“只要确实是想卖楼的业主，总有一些让步。”对于东圃非常熟悉的合富置业天河区分区营业经理简志良介绍说：“200万元总价的单位，业主可以一般可以减3万到4万元。”只是，这样的让步幅度，和二手买家心理相差甚远。“200万元总价的单位，现在买家往往要求平10万-15万元。买家还价幅度，往往在10%-20%之间”。

　　业主和买家之间的心理价位落差极大，并且一些买家出了价之后，业主答应得比较爽快，买家还可能会再压低一些价格。所以，一些并不急着等钱用的业主，开了一个价之后，能卖就卖，不能卖就养着。

　　这样的结果，当然就是二手买卖的极度不活跃。合富置业首席市场分析师龙斌表示，天河区二手楼市总体仍处于低位盘整状态，政策综合叠加影响下，买家持币观望心态浓厚。

　　兴业地产刘先生说，现在天河二手住宅买卖价确实比2008年、2009年困难时高很多，但成交却少很多。无论价格有多高，没有成交一切都是零。特别在天河，因为二手地铺非常多，竞争非常激烈，很多地铺的生意都非常惨淡。一些地铺的负责人介绍，关门的地铺还不多见，不过裁减员工的情况就越来越多。

　　当然，特殊情况也存在。受经济以及民间资金紧缺影响，近期较大幅度让价的盘源有所增多，降价幅度高达10%以上，业主多以境外人士、华侨以及急需资金的生意人或投资客居多，主要集中在较高端的板块。合富置业的成交显示，天河北、珠江新城、五山等高端板块，11月都出现放盘价比市场价低10%以上的笋盘。中原地产有关负责人介绍，天河豪宅买家出手不俗，他们比较认同市价，认为房价不会出现大跌，如在珠江新城板块，凯旋新世界、粤海丽江花园等大盘受追捧，且买家多采用一次性付款。

　　短炒买家绝迹

　　现在对楼市前景悲观的论调越来越多，这会否影响到二手住宅市场的放盘量？

　　“从近几个月情况分析，天河区二手住宅放盘量每月变化幅度不大。”合富置业市场部高级主任梁燕明介绍。名汇地产的汤小姐也确认，二手住宅的放盘量不见有增加。“现在不少住宅的租金也不错，业主放盘的心态并不急”。

　　盘源变化不大，买家构成方面变化大不大？

　　从一些大中介的成交统计来看，最近除了增加小部分豪宅买家外，天河整体买家构成变化不大。天河区二手住宅市场成交最多的还是3房单位，占比接近五成。150万元以下及300万元以上的二手住宅均有较多捧场客，相比较而言，150万元以下的占比还是要高一些。据透露，最近一段时间，天河区二手楼市中买家以首次置业和改善型买家居多，其中，首次置业者比例约51%，而改善型买家占比约39%，只有约10%的买家为长线投资者，而短线炒家在天河区二手市场已绝迹。