上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也向记者表示，在国家统计局的统计中，“商品房”的概念还包括了部分产权式保障房，这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空缺。

　　无论成交结构如何变化，今年商品房销售实现“丰收”几无悬念。陈国强认为，由于今年四季度市场相对冷淡，预计全年成交量可能与去年持平。杨红旭则乐观地认为，今年的商品房成交仍将有5%左右的增幅。

　　根据国家统计局的数据，去年全国商品房销售面积首次冲破10亿平方米大关，达到10.43亿平方米，为历史最高。

　　供需反转引发政策疑问

　　调控的“深水区”目前仍在一线城市和热点城市。在“降价销售”的背后，开发商面临的是资金和库存压力。

　　根据链家地产市场研究部的统计，截至12月7日，北京商品住宅存量达到130049套，仅用了20天就实现了1万套的增长。该机构还表示，随着销售的萎缩，这样的库存高压将会持续到明年。

　　热点城市的情况大抵相似。上海易居发布的报告显示，截至2011年11月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，比去年同期新增1276万平方米，增幅约38.44%。

　　按照该机构的推测，8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，也就是说，以最近6个月的销售速度计算，这8个城市的库存至少需要一年的时间才能完全消化。

　　杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，典型城市新建商品住宅存销比已步入过大区间，房价下行压力将进一步增大。

　　事实上，以“限购令”为代表的行政调控手段出台的目的，便是暂时抑制需求，为保障房和普通商品房的供应争取时间。在如今供需关系已经反转的情况下，“限购令”等政策是否存在退出的可能？

　　杨红旭认为，明年热点城市的供需关系仍将维持在高位，这也决定了调控政策已有松动的基础。但由于政策效果存在滞后期，即便如此，房价也未必实现反弹。

　　根据北京中原地产的统计，目前已经执行限购的46个城市中，有11个城市将在今年年底和明年初到期，但到目前为止，除海口表态“限购持续”，北京明确将限购纳入基本住房制度外，其余城市均未有所表态。

　　陈国强认为，短期内限购政策不会松动，但在一些重要的时间节点上——如明年“两会”后、明年下半年——类似的调控政策仍存在调整的可能。