克而瑞分析师潘绍之认为，此轮卫星城房价下跌，是挤泡沫的过程。环京津、长三角、珠三角卫星城房价过去几年飙升，“主要是该区域承接了巨量的溢出投资资金所致。”潘说。

　　以惠州为例，2010年深圳限购之后，投资资金大量转战该市，导致惠州房价一度冲上10000元/平方米关口，而此前，惠州均价不过6000元左右/平方米。广州市社科院研究员彭澎也认为，惠州和东莞这类城市房价上涨，主要来源于广深两地的投资客热炒。

　　据潘绍之介绍，仔细分析近几年来昆山花桥新房市场的需求结构可以发现，其购房者主要有两块，其一是工作在上海嘉定区域的上海人或新上海人，其二即为来自上海的投资客，其中后者占据高比例。

　　投资客拉升的因素之外，卫星城、部分二三线城市的房价缺乏实质性支撑，比如基础设施、公共资源的配给远远低于一线城市。中国人民大学教授叶剑平曾提出“公共服务均等化”理论，认为随着公共服务在远郊和卫星城的普及，将解决大都市核心区域房价孤岛的问题，远郊和中心城区的房价将逐渐扁平化，差距缩小。但短期内，这种公共资源的共享、配备很难实现。别说卫星城，即使在北京市，通州、大兴、房山等地的公共资源配备也仍是一个令人头痛的问题。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，一旦房价进入下降通道，抗跌性较差的是郊区及卫星城，在房价下跌的2008年，房山、燕郊等地的回调幅度最大。而环北京区域的楼市，土地成本低廉，利润高，客观上也有非常大的降价空间。

　　部分二三线跌幅或超30%

　　“在我们看来，香河等地市场价格的回调还远没有到底部。”潘绍之认为，由于需求全面外来化、投资化，卫星城在房地产市场调控持续深入的背景下所面临的风险，要比中心城市的远郊区域更大。

　　将上海嘉定和昆山花桥做比较，前者今年以来虽然房价也持续回调，但每一轮降价都能获得刚性需求的支撑，使得区域的阶段性底部易获确认；花桥则不然，主要依靠外来投资资金的支撑，区域实际入住率偏低，如果调控周期拉长，成交量持续萎缩，一旦出现降幅较大的楼盘，则整个区域的房价有可能随之倒塌。

　　在去泡沫化的过程中，过去几年来的房价涨幅都有可能被快速清除。张大伟认为，从目前情况来看，北京郊区房价下调速度明显加快，通州、大兴等区域已出现接近万元盘，而环北京经济带之前的房价优势已不复存在，若失去北京购房者的青睐，这些区域的房价下调幅度将远远超过北京郊区。