临近年底，我们习惯对全年调控做个总结。保障房应是年度关键词之一。据说，有些人是等着看保障房的“洋相”的。所以，当住建部公布全年开工数据后，三分之一的保障房被外界解读为“挖坑待建”时，他们心里说的是，果不其然。

　　保障房建设资金的不可持续，被认为是保障房难以持续的主因。有机构称，2011年保障房至少欠缺资金8000亿，2012年的任务如果仍是1000万套，欠缺的资金会更多。何况还有分配环节的重大问题。

　　3600和1000这几个数字，我不愿意称其为领导随意拍脑袋的产物，但至少不是细致调查、科学论证的结果，作为上级瞬间决策、下级强制执行的指标，它们被迫作出修改，还算是一种现实主义的态度。

　　至于分配环节，企事业和机关单位以各种名目，麇集于保障房的大旗下，变相建设、分配保障房，数量庞大，虽然从决策层到普通百姓皆痛加挞伐之，但若没有全过程透明的监督和严厉的处罚机制跟进，保障房的伟大功绩至少减了一半。

　　运动式补课的心情可以理解，但古人云“事缓则圆”，在调查摸清真正需要保障的家庭数量基础上，将保障房建设作为一项长期政策而不只是五年规划，是必要的。

　　限购，是楼市的另一个关键词。假如允许反思的话，限购是否必须坚持一刀切？一线城市平均房价4倍以上、二三线城市3倍以上的商品房，本就是富人们的奢侈游戏，与普通居民无关，限它作甚？有人说，若是规定京沪单价4万以上不限购，地产商会不会都把售价涨到4万？这好办，行政管制下，商品房预售是要审批的，房管部门将售价冻结即可。

　　不过，虽然限购政策弊端不少，但我反对明年就退出限购政策。除非有替代性政策补上，譬如对二套以上住房全面开征房产税，且税率大幅提高；公务员资产公开和房地产信息系统（预警预报系统）建成。

　　倘若征求公民的建议，我愿意2012年房地产调控是：适当缩减保障房年度建设规模，有条件地放开高端商品房限购，其他政策不变。或许有人会恍然大悟地惊呼：这不是在鼓吹放松调控么？如果网络编辑将上面这句话单独摘出来，相信还有一批网友，连全文都不看，就放声痛骂，正如我上周写的《房价下跌谁不高兴》，那些害怕房价下跌的人，只看了标题就破口大骂一样。

　　不，这不是放松，我宁愿称其为微调。请注意，上文我强调了“其他政策不变”，如继续限购中低档商品房，限制二套以上住房贷款，严格审批房地产融资。再眺望远一些，虽然2013年以后的调控政策有赖于新一届政府来宣布，但我希望是，微调之后，再坚持调控3-5年，或者用新的政策替代。

　　建议归建议，2012年即使是微调，也不是那么容易。有个办法不妨一试。你所在的城市，如果想微调，事前要做足功课，先跟省里使劲地哭诉，再向中央政府部门不停请求。有条件的，再向决策层以过硬的理由请示。而绝不能像佛山那样，霸王硬上弓，自取其辱。

　　假如2012年所有微调都是妄想，哪个地方迈出一步都被打回去，会是怎么样？不必绕弯子，那就是一批地产商退出地产江湖，而房价将继续下跌。这个情景，那些唯恐房价下跌的人，骂完之后是不是要哭？

　　至于2012年之后，我们所能做的，只是猜谜。假如谁言之凿凿地告诉你，2013年是涨或是跌，甚至准确到某个数字，请你不要相信，他猜中的概率最多50%。当然，对房地产从业者来说，设想越悲观，转寰的余地越大。

　　那些将我归类为唱多或唱空（收紧或放松）的人，要失望了。我既不会傻到去烧什么报纸，也不会冲动地去看望什么盲人，我自己消解了东西左右。从来没有什么救世主，甚至我们也拯救不了自己。