二手市场的信心纠缠

　　尽管住宅市场一手房价格下跌声音此起彼伏，二手市场经营惨淡却是不争的事实。网上房地产统计数据显示，10月二手房成交仅为8103套，相较去年同期成交量下跌40%。

　　与动辄20%、30%的一手房降幅相比，二手市场交易价格似乎仍属坚冰一块。福美来市场研究人员近日通过在市中心的门店调查发现，二手房价格的议价空间并不大，多数房东对价格仍然保持坚挺心态。多数中介的市场研究人员认为，二手房降价幅度最多也只在5%左右徘徊，整体上交易双方都保持观望态度。

　　“现在僵局问题的出现，实际上是买家卖家之间信心的纠缠。”中原地产研究咨询部总监宋会雍分析说，若现在二手房屋的降价表现不明显，将难以打动有着强烈降价预期的买家。另一方面，卖家对房价回升的预期仍在，这样交易难度就会加大。

　　据中原门店业务员介绍称，目前成功的二手房交易中，或者由于房东需要资金急于出售，或者由于买家对房屋购买意愿强烈。但这样供需达成交易的协议并不多。

　　而在汉宇地产的市场研究分析中，二手房降价房源大抵有两种：一是投资客看跌楼市而选择抛售；二是因房屋以旧换新急需资金的改善型客户而选择扩大议价空间。

　　10月二手房指数为2597点，环比下跌0.12%。上海二手房指数办公室称，虽然该数据为13个月来首次下跌，但楼市仍然处于深度调整的过渡期。

　　市场僵局的背后实际上正是房地产调控环境下的一场观念与心理的“拉锯战”。罗寅申表示，近年来连续几轮的房地产调控已经让房东的心态十分稳定，如果没有短期的资金压力，那么他们就会选择等到楼市回暖后再次抛售。

　　如何打破僵局，最终仍然指向未来政策调控的方向。多家中介认为，调控打破僵局会带来两个可能：一是调控继续从紧，降价趋势普遍形成，打破房东坚挺信心，主动调低二手房价格；二是政策层面产生部分松动，允许更多购房者加入。

　　除此之外，主营为二手代理的中介机构面对市场僵局，也开始展现不同程度的“过冬”能力。大中介转战一手代理，中型中介收缩战线，小中介倒闭关门，似乎成了每一轮房产调控的必经程序。“中介行业其实是一个有生命力的行业，并不会因为短期的政策风暴就进行洗牌。”宋会雍这样评价道。

 　“双限”会放开？

　　福美来市场分析师常红告诉本报记者，年初的调控到现在效果其实已经显现，无论是成交量的低迷还是楼盘目前销售单价的下降。但这种情况能够持续多久，还是要看政策的明朗化程度。

　　尽管如此，不少中介仍将这次调控视为政策的常态操作。“从2009年到现在房价连涨3年，现在适当地回调也属于正常的范围。”信义房屋研究咨询部应经理冷静表态。

　　我爱我家运营总监叶焕军也认为，本轮的调控远不及舆论反映那么的紧张。2008年房地产调控因国际金融危机的影响而使行业蒙受巨大打击，一年后政府投入四万亿救市助长了不少信心。而今年国内经济增长仍在8%以上。

　　限购令出台的初衷，本是限制投资投机需求等非市场因素，从而实现房地产市场稳定的市场交易。而在接受采访的中介代表眼中，以限购为主的调控政策，同时存在着对市场正常需求的误伤可能。

　　德佑地产研究部经理陆骑麟认为，调控的目的本来是保护刚性需求，首付比例提高的信贷政策却与调控初衷完全违背。“调控政策表象是保护刚需，但是银行这块主力却不在这。”