开发新融资模式行业“雪崩”不会发生

　　《21世纪》：当前房地产行业的融资模式正在被颠覆，传统的银行贷款开始“抛弃”房地产，开发商资金紧张成为全行业的问题，万科的资金状况如何？

　　郁亮：万科已经5年没有在资本市场融资，也没影响万科发展。虽然说过冬，但我们也不太悲观，这个行业银行贷款少了，但总会放的，而且会放给有钱的，这是银行的特点。万科自己有比较多的钱，目前手头现金300多亿，让我们可以在未来更灵活安排一些事情。

　　借钱要看成本，钱多了就少借点，钱越多越好借，万科远远没有到需要借高利贷的地步。

　　《21世纪》：目前大量房企去借信托、私募，利率都很高，有些私募预期回报率达到30%、40%，民间资本进入房地产开发环节，一定会推高成本吗？行业利润一定会降低？

　　郁亮：现在社会上有批钱想做房地产，万科可以与他们合作，把他们引进来，他把地钱付了，我们来做后面的事情。这样资金成本肯定会高了，也需要分利润出去。既然是股权投资，分利润给别人也应该。

　　但利润是不是一定会降很难说。万科追求给股东最大的回报，会用更少的本钱做更多的事情。

　　《21世纪》：那是否意味着万科会在类似的方面展开越来越多的合作？这算不算一种融资？

　　郁亮：这个结论可以有。我们通过合作发挥资金效率，这是万科的长期策略。

　　《21世纪》：万科有没有尝试房地产私募基金等融资方式？年初与华润签订的44亿融资协议中，有和华润旗下私募的合作么？

　　郁亮：基金、信托，境外境内的，我们都有合作，有条件的融资都会去做，但要看成本。有高利贷来找过万科，但万科没敢要。

　　跟华润的议案是为了预防可能的融资合作，每年都会通过一个议案。

　　《21世纪》：当下有没有一些企业和项目来找万科收购？你认为行业兼并潮到来了吗？

　　郁亮：还没有项目来找万科收购或并购。目前行业集中度确实在提高，但提高是个渐进的过程。因为绝大多数同行都能吸取2008年的教训，雪崩式的倒下不会出现。

　　回应老业主闹事坚持市场原则

　　《21世纪》：你怎么看待很多老业主因为降价闹退房这样的事件？比如万科在深圳的清林径项目？

　　郁亮：价格本身是波动的。对那些因为价格调[最新消息 价格 户型 点评]整而遭受影响的客户，我非常理解他们的心情。但是市场有一定的规则，市场混乱对任何人都没有好处，所以一定要坚持原则。对万科来说，始终会坚持积极定价策略。

　　《21世纪》：万科如何应对老业主因为降价而产生的纠纷？万科如何进行危机管理？

　　郁亮：(老业主不满)万科会认真处理好，但不需要放到危机的程度；我们愿意跟客户耐心沟通，哪怕被他们骂了也要有耐心，但一定要坚持市场原则。

　　《21世纪》：在当前这种大背景下，你认为房价会降到什么程度？何谓合理水平？

　　郁亮：真的不好说，一些城市通过限价，就把房价控制在合理水平了吗？控制住了，也未必是合理水平。这个很复杂，每个地方不一样，有没有泡沫很难判断。

　　对于企业来说，降不降价是愿望问题，不是能不能降的问题，难道降价是根据利润来降吗？好像一些超市每天做特价时，都是亏本在卖吧。降价跟利润和成本没关系，是每个公司的经营决策问题。

　　对于万科来说，我们要求一个月卖出开盘房源60%的房子，已经坚持了两年左右。